부동산권리분석18 농지 경매에서 농지취득자격증명은 왜 필요할까? 발급 전 꼭 확인할 것 농지 경매에 처음 참여하는 분들이 가장 많이 듣는 말 중 하나가 있습니다.“농지는 농지취득자격증명부터 확인하세요.”줄여서 흔히 농취증이라고 부르는데요.농지취득자격증명은 단순한 참고서류가 아닙니다.경매로 농지를 낙찰받는 경우에는 이 서류를 제대로 준비하지 못하면 매각허가 자체가 문제될 수 있기 때문입니다. 대법원도 농지 경매에서 농지취득자격증명의 발급을 매각허가요건으로 보고 있습니다. 그래서 농지 경매에서는 입찰가를 계산하기 전에 먼저“이 토지에 농취증이 필요한가?”부터 확인하는 것이 중요합니다.1. 농지취득자격증명이란?농지취득자격증명은 말 그대로 농지를 취득하려는 사람이 농지법상 취득자격을 갖췄다는 사실을 확인해 주는 증명서입니다.현행 농지법 제8조는 농지를 취득하려는 사람이 원칙적으로 농지 소재지를 관.. 2026. 8. 15. 지목이 ‘전·답’이면 무조건 농지일까? 경매에서 농지 판단하는 법 부동산 경매에서 토지를 보다 보면 지목이 전, 답, 과수원으로 되어 있는 물건을 자주 볼 수 있습니다.이때 많은 분들이“지목이 전이면 무조건 농지겠지?”라고 생각합니다.하지만 농지 여부는 토지대장이나 등기부의 지목만 보고 결정하지 않습니다.농지법은 원칙적으로 실제로 그 토지가 어떻게 이용되고 있는지를 중요하게 봅니다. 그래서 지목이 ‘전’이어도 실제 현황에 따라 농지 여부가 문제가 될 수 있고, 반대로 지목이 다른 토지도 일정한 경우 농지에 해당할 수 있습니다. 경매에서는 이 판단이 중요한 이유가 있습니다.해당 토지가 농지라면 낙찰자가 농지취득자격증명을 준비해야 할 수 있기 때문입니다.1. 농지법에서 말하는 ‘농지’란?농지법 제2조는 농지를 크게 다음과 같이 정의합니다.실제로 농작물을 경작하는 토지다년생.. 2026. 8. 6. 미등기 부동산도 경매가 가능할까? 토지와 건물 집행 쉽게 이해하기 부동산 경매를 공부하다 보면 "미등기 건물", **"미등기 토지"**라는 표현을 만나게 됩니다.많은 분들이 등기가 없으면 경매 자체가 불가능하다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않습니다.일정한 요건을 갖추면 미등기 부동산도 경매가 가능하며, 법원이 소유권보존등기를 촉탁한 뒤 경매를 진행하기도 합니다.조문정보+1이번 글에서는 미등기 토지와 미등기 건물이 어떻게 경매되는지 초보자도 이해하기 쉽게 정리해보겠습니다.1. 미등기 부동산이란?미등기 부동산이란 실제로 존재하는 부동산이지만 아직 소유권보존등기가 이루어지지 않은 부동산을 말합니다.대표적인 사례는 다음과 같습니다.신축 후 아직 등기를 하지 않은 건물사용승인을 받았지만 등기를 하지 않은 건물토지대장에는 등록되어 있으나 등기부가 없는 토지등기부가 멸실되어 아직.. 2026. 7. 29. 공장 경매에서 기계·설비도 함께 낙찰될까? 공장저당권 쉽게 이해하기 일반적인 부동산 경매에서는 토지와 건물을 중심으로 권리분석을 합니다.그런데 공장 경매는 조금 다릅니다.공장 안에는 생산설비, 기계, 기구 등이 설치되어 있기 때문에 이런 물건들이토지·건물과 함께 경매되는지,별도로 매각되는지,근저당권의 효력이 어디까지 미치는지확인해야 합니다.특히 등기부에 공장저당이 설정되어 있다면 토지나 건물뿐 아니라 공장에 설치된 기계·기구까지 경매 대상에 포함될 수 있습니다.이번 글에서는 공장저당권의 기본 구조와 실제 공장 경매에서 무엇을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.1. 공장저당권이란 무엇일까?「공장 및 광업재단 저당법」에 따르면 공장 소유자가 공장에 속하는 토지에 저당권을 설정한 경우 그 효력은 원칙적으로 토지에 부합된 물건과 그 토지에 설치된 기계·기구, 그 밖의 공장의 공용물.. 2026. 7. 22. 합필·합동된 부동산은 어떻게 경매될까? 신축건물 일괄매각까지 실전 정리 부동산 경매에서는 등기부에 적힌 부동산이 그대로 존재하지 않는 경우가 있습니다.예를 들어 저당권이 설정된 건물이 옆 건물과 합쳐져 하나의 건물이 되거나, 저당권이 설정된 나대지 위에 이후 새로운 건물이 지어지는 경우입니다.이럴 때는 단순히“저당권이 있으니 그 부동산을 경매하면 되겠지.”라고 생각하면 안 됩니다.실제 경매에서는 현재 부동산의 상태와 기존 저당권이 어느 범위까지 미치는지를 함께 확인해야 합니다.1. 저당권이 설정된 토지가 다른 토지와 합필되면 저당권은 없어질까?토지가 합필되었다고 해서 기존 저당권이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.예를 들어 A토지에 근저당권이 설정된 뒤 A토지가 다른 토지와 합쳐졌다고 하더라도, 단순한 합필 때문에 기존 담보권이 사라지는 것은 아닙니다.다만 현재의 합필 제한.. 2026. 7. 21. 경매에서 합필·분필이 왜 중요할까? 토지 일부경매와 등기부 확인법 경매 물건의 등기부를 보다 보면 합필, 분필, 합병, 분할이라는 표현을 볼 때가 있습니다.처음에는 단순히 땅을 합치거나 나누는 행정절차처럼 보이지만, 경매에서는 그렇지 않습니다.합필이나 분필이 이루어지면어느 토지가 경매 대상인지저당권이 어느 부분에 미치는지일부 토지만 따로 매각할 수 있는지판단해야 하기 때문입니다.특히 과거 여러 필지였던 토지가 하나로 합쳐졌거나, 하나의 토지가 여러 필지로 나뉜 경우에는 현재 등기부만 보고 판단하면 과거 권리관계를 놓칠 수 있습니다.이번 글에서는 경매 초보자가 꼭 알아야 할 합필과 분필의 개념, 그리고 실제 경매에서 무엇을 확인해야 하는지 쉽게 정리해보겠습니다.1. 합필과 분필이란 무엇일까?합필은 여러 필지의 토지를 하나의 필지로 합치는 것을 말합니다.반대로 분필은 하나.. 2026. 7. 20. 이전 1 2 3 다음