농지취득자격증명

가. 연혁

농지법 8조는 농지를 취득하고자 하는 자는 소재지 관서에서 농지취득자격증명을 발급받아 농지의 소유권이전등기를 신청할 때 첨부하도록 하고 있다.

농지취득자격증명은 구 농지개혁법 19조 2항의 "이 법에 따라 분배받지 않은 농지 빠르게 상환을 완료한 농지는 소재지 관서의 증명을 얻어 당사자가 직접 매매할 수 있다"라는 규정에서 비롯된다.

이에 따라 "농지개혁법시행규칙" 51조가 농지 매매 증명의 발급에 관해 구체적으로 규정하다가 1987.10.1부터 구 농지임대차 관리법 19조, 동 시행령 23조 동 9조와 10조가 이를 이어받아 농지 매매 증명에 관한 요건을 규정하였다. 구 "농지임대차관리법시행규칙"의 별지9로 "농지 매매 증명 신청서"의 서식에는 매도인 인적 사항 농지의 표시 매수하고자 하는 이유용도 제출처 자경 목적으로 농지를 취득하는 농가인지 아닌지의 확인란을 두고 있었다.

그 후 구 농지개혁법과 농지임대차 관리법 등이 모두 폐지되고 농지에 관한 법규가 현행의 농지법으로 일원화되면서 8조 동시행규칙 7조에서 농지취득자격증명에 관하여 자세히 규정하였다. 새로 제정된 농지법 부칙 8조는 "이 법 시행 당시 종전의 농지개혁법 제19조 제2항 및 농지임대차관리법 제19조의 규정에 따라 농지 매매 증명을 발급받은 자는 이 법에 따라 농지취득자격증명을 발급받는 것으로 본다"라고 하여 법 제정 및 폐지에 따른 농지 매매 증명에 관한 경과조치를 규정하였다.

나. 농지 매매 증명과 농지취득자격증명의 이동

*농지 매매 증명 그리고 농지취득자격증명

-같은 점

ㄱ. 법규상 요건을 충족하는 이상 소재지 관서로서는 반드시 증명을 발부하여야 함

ㄴ. 소재지 관서는 매매계약의 성립이나 유효 여부에 관한 심사권이 없고 매수인이 농지를 매매할 자격이 있는지를 형식적으로 심사할 권한밖에 없음.

-농지 매매 증명의 다른 점(법적 성격)

ㄱ. 법률 규정:본래 법에 따라 분배받지 않은 농지 급히 상환을 완료한 농지는 소재지 관서의 증명을 얻어 당사자가 직접 매매할 수 있다.

ㄴ. 판례의 태도: 소재지 관선의 농지 매매 증명이 없는 경우 매매에 의한 물권변동의 효과는 발생하지 않으나 당사자 사이에 채권계약으로서의 매매계약은 유효하게 성립될 수 있다.

-농지취득자격증명의 다른 점(법적 성격)

ㄱ. 법률 규정:농지를 취득하고자 하는 자는 소재지 관서에서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

판례의 태도:농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 소유권에 관한 등기를 신청할 때 첨부하여야 할 서류로서, 농지를 취득하는 자에게 농지 취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지 취득의 원인이 되는 법률행위의 효력을 발생시키는 요건은 아니다.

원고가 사실심 변론 종결 시까지 농지취득자격증명을 발급받지 못하였다고 하더라도 민사 소송 절차 종료 후 이를 발급받아 소유권을 취득할 수 있으므로, 원고가 그 증명을 발급받은 바 없다는 이유로 청구가 배척되지는 않는다.

다. 증명이 없는 매매의 효력

(1) 농지 매매 증명 없이 마쳐진 소유권이전등기의 효력

ㄱ. 농지 매매 증명을 발급받지 않고 끝난 소유권이전등기는 원인무효의 것이어서 소유권취득의 효과가 인정되지 않는다.

ㄴ. 농지에 관하여 경료된 소유권이전등기는 일단 농지 매매 증명을 발급받아 적법하게 경료된 것으로 추정되고 이 추정을 번복하기 위해서는 이를 다투는 자가 주장 그리고 입증하여야 한다.

ㄷ. 농지 매매 증명 없이 마침 된 소유권이전등기라고 하더라도 등기 경로 후 증명을 추후 보완할 수 있고 추후 보완이 된 이상 매매계약 또는 등기는 유효하다.

ㄹ. 소재지 관서의 증명을 얻지 못하였거나 농지취득의 실질적인 자격을 갖추지 못한 증명을 근거로 해서 마쳐진 소유권이전등기라고 하여 누구나 등기의 무효를 주장할 수 있는 것은 아니고, 소유권이전등기가 무효라고 하는 주장이 신의칙에 어긋나서는 아니 된다.

(2) 농지 취득 자격 등 명 없이 경료된 소유권이전등기의 효력

이때 등기의 효력은, 농지 매매 증명 없이 경료된 소유권이전등기의 효력에 관한 과거 대법원판결과 비교해서 적법 추정 및 입증책임의 소재 관해서는 농지취득자격증명에도 마찬가지로 적용된다. 그러나 현재 대법원이 농지취득자격증명을 농지취득의 원인이 되는 물권변동의 효력발생요건이 아니라 소유권이전등기 신청 시에 첨부할 서류 또는 단지 농지 취득 자격의 증명 정도로만 파악하고 있는 것과 관련하여 농지취득자격증명 없이 경료된 소유권이전등기의 효력에 관하여 견해가 나뉘고 있다.

*소유권이전등기가 원인무효라는 견해

-농지 매매 증명과 농지취득자격증명의 법적 성질이 같고 그 효력도 같으므로 농지취득자격증명이 없는 소유권이전등기의 효력도 무효다.

*소유권이전등기가 유효하다는 견해

-이 견해의 논거는 ㄱ. 판례의 취지에 비추어 보면 농지취득자격증명은 소유권이전등기 시에 첨부할 서류 중 하나에 불과하고, 농지취득자격증명 없이 이루어진 농지 매매계약에서 매도인을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기할 수 있으며 변론 종결 시까지 증명을 발급받지 못하였어도 소송절차 종료 후 이를 발급받아 소유권을 취득할 수 있는 점.

ㄴ. 등기관이 농지취득자격증명의 첨부 없이 한 등기 신청을 받아들여 소유권이전등기를 마친 경우라도 그 후에 이를 직권으로 말소할 수 없다고 해석되는 점.

ㄷ. 농지 매매 증명과 농지취득자격증명 제도의 취지, 발급 요건, 심사 절차에 차이가 있는 것에 비추어 농지취득자격증명의 위상을 과거의 농지매매증명과 볼 것은 아닌 점 등을 들고 있다.