공장저당권에 의한 경매

공장 및 공장 및 광업재단 저당법은 공장재단 저당과는 별도로 재단을 구성하지 않은 채로 공장에 속하는 토지 또는 건물상에 저당권을 설정함으로써 그 저당권의 목적물에 부가되어 일체를 이루는 물건, 목적물에 설치된 기계 기구 공장의 공용물에 그 저당권의 효력을 미치게 하고 있다. 이를 협의의 공장저당 또는 단순히 공장저당이라 한다.

따라서 공장의 소유자가 공장에 속하는 토지 또는 건물에 저당권을 설정하면 설정 시에 특별한 약정을 하지 아니하면 그 저당권의 효력은 민법 358조에 의하여 그 효력이 미치는 범위가 확대되어 그 토지 또는 건물에 부가되어 이와 일체를 이루는 물건 외에 그 토지 또는 건물에 설치된 기계 기구 기타 공장의 상용 물에까지 미친다.

공장저당은 개개인의 부동산에 대하여 저당권을 설정하는 제도이지 일체로서의 공장을 담보로 제공하는 것이 아닌 점에서 공장재단 저당권과 구별된다. 토지 부가물이나 종물뿐만 아니라 그에 설치된 기계 기구 등에까지도 저당권의 효력이 확장되는 점에서 민법상의 저당권과도 구별된다.

공장 저당권의 설정 등기 신청을 함에 있어서는 저당권의 목적인 토지와 건물에 설치한 기계 기구 기타 공장의 공용물로서 공장 및 광업재단 저당법 3조와 4조의 규정에 따라 저당권의 목적이 되는 물건의 목록을 등기공무원에게 제출하여야 한다. 위 목록에 기재한 사항에 변동이 있을 때(예컨대 추가로 기계가 설치된 때)는 변동 사항에 관한 목록을 제출하고 변경등기를 하여야 하므로 공무원은 공장저당 설정 또는 변경등기를 함에 있어서는 토지 또는 건물의 등기 용기 중 을구 사항란에 위 목록의 제출이 있었다는 뜻을 기재하여야 하며("재단저당등기처리규칙" 34조), 위 기계 기구 등의 목록에 등기신청서 접수의 연월일, 접수 번호와 등기 번호를 기재한 후 등기부와 함께 영구 보존된다.

공장 및 광업재단저당법 3조, 4조에 의하여 저당권의 목적이 된 기계 기구 등의 공장 설치물, 공장 공용물 등은 법률적으로 부동산의 일부로 간주하므로 공장저당권의 목적이 된 부동산은 위 공장설치물, 공장공용물 등 동산과 분리하여 경매할 수 없으며, 또 그 최저 매각 가격도 일괄하여 결정하고 일괄 매각되어야 하는 결과 저당권자가 임의로 일부만을 선택하여 경매신청을 하는 것은 허용되지 아니한다.

공장저당권의 효력이 미치는 기계 중 법률상의 이유(외자도입법 13조에 의한 외국투자가 또는 외국투자기업이 도입한 자본재로서 그 처분에 주무장관의 허가가 필요함에도 그 허가가 없는 경우 등)또는 사실상의 이유(예컨대 없어졌거나 분리 매각되어 제삼자가 선의 취득한 경우 등)로 저당권을 실행할 수 없는 물건이 있는 때에는 이를 제외하고 나머지 물건에 대해서만 경매신청을 할 수 있다.

경매 대상부동산이 공장저당이 있거나 공장재단을 조성하고 있는 공장인 경우에는 공장의 토지,건물에  대한 압류로 공장저당의 목적이 되는 기계 기구 공용물에도 미치므로 공장 전체를 1개의 부동산과 같이 취급하여 일괄 매각 신청을 하여야 한다. 따라서 당해 부동산과 기계 기구 목록도 함께 표시하여야 한다.

공장저당권의 목적인 토지 또는 건물 등에 관하여 앞순위 일반 저당권이 설정되어 일반 저당권자가 경매신청을 하는 경우에도 

목적부동산은 기계,기구등과  일괄하여 경매 신청하여야 하며 이때에는 그 공장저당의 기계 기구 목록도 동시에 제출하여야 한다. 이 경우 매각 대금의 배당은 선순위 일반 저당권자에게는 토지와 건물의 매각 대금에서 우선 배당하고 공장 저당권자에게는 위 대금과 기계 기구의 매각 대금을 합산한 대금에서 배당한다.

공장 저당권설정 후 새로운 기계가 설치되었을 경우 목록 추가에 의한 변경등기가 되지 아니하면 그 기계에 대하여 저당권의 효력이 미치지 아니한다.

공장 및 광업재단저당법 6조에 의하여 공장에 속하는 토지 또는 건물에 설정된 저당권의 효력은 이에 부가하여 일체를 이루는 물건과 그에 설치된 기계,기구 기타 공장의 공용물에까지 미치므로 그 부동산과 기계, 기구에 대한 경매신청, 최저 매각 가격, 매각허가결정의 선고 등은 일괄해서 하여야 한다.

공장저당의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정을 함에 있어서는 토지 또는 건물의 목록과 함께 그 부가물이나 설치물 등에 관한 목록도 같이 철하여 결정하고 있으나, 이를 빠뜨리고 토지 또는 건물에 관하여서만 개시 결정을 한 경우에는 그 개시 결정에 의한 압류의 효력은 그 토지 또는 건물의 부가물이나 설치물 등에도 당연히 미친다. 따라서 그 부가물이나 설치물 등에 대하여 따로 경매개시결정을 다시 할 필요는 없고, 이를 함께 평가하여 경매하면 족하다.