합필과 분필(2)

III. 합필 & 합동된 부동산에 대한 경매신청

1. 토지의 합필: 저당권의 목적인 토지가 다른 토지와 합병되어 1필의 토지로 될 경우에도 그로 인하여 저당권은 소멸하지 아니하고 토지의 일부에 저당권을 설정한 것과 같은 결과가 된다. 이때도 저당권자는 그 저당권의 실행을 위하여 경매신청을 할 수 있다. 부동산의 공유지분 위에 저당권이 설정된 후 그 공유 부동산이 분할된 경우에는 저당권은 종전의 지분비율대로 공유물 전부에 대하여 존속하는 것이고 저당권설정자 앞으로 분할된 부분에 당연히 집중되는 것은 아니다.

2. 1동 건물의 일부에 대한 전세권 설정: 1동의 건물 중 일부에 대하여 전세권이 설정되었거나 건물의 일부에 대한 점유자가 필요비 등에 관하여 유치권을 가진 경우에는 전세권자나 유치권자는 경매신청을 할 수 있다. 그러나 전세권 또는 유치권의 목적물이 아닌 나머지 건물 부분에 대해서는 경매신청 권이 없다.

3. 1개 부동산 일부에 대한 경매신청: 1필 토지의 입 후 또는 1동 건물의 일부에 관하여 그대로 경매신청을 하면 현행 "부동산등기법"상 경매신청의 기입등기를 할 방법이 없다.

집행법상 압류의 효력별 생시기는 경매개시결정의 송달 또는 경매신청기입등기가 된 때라 할 것이고 단일 소유자 일개의 부동산에 대하여 압류의 효력이 미치는 범위는 그 목적물인 부동산 전체에 대하여 그 효력이 미친다는 이유로 1개 부동산의 일부분에 대하여 경매신청을 하고자 할 때에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 후에 그 중동권 등의 목적이 된 부분에 관하여서만 경매신청을 하여야 하며, 분할 등기하지 않은 채 전체에 관하여 한 경매신청은 각하하여야 한다. 다만 경매 신청인이 저당권이나 전세권 등의 목적이 된 부분을 포함하여 1필의 토지, 1동의 건물 전부를 표시하여 경매신청을 하면 경매법원은 저당권이나 전세권 등의 목적이 된 부분에 관해서만 경매개시결정을 하고, 경매신청이 있는 것은 이를 대의원으로 하여 그 부분에 대한 분할등기를 한 후에 경매법원이 경매신청기입등기를 맡길 수 있다.

4. 건물의 합동: 근저당권이 설정된 갑 건물이 인접한 을 건물과 합동되어 병 건물이 되었고 갑 건물이 건물로서의 독립성을 상실하게 되었다면 합동하기 전의 한 부분만(갑 건물 또는 을 건물에도 저당권이 설정되어 있었다면 을 건물)을 경매 대상으로 삼을 수 없다.

이 경우 근저당권은 합동으로 인하여 새로운 병 건물 중에서 처음 설정한 갑 건물이 갖게 되는 비율에 따른 근 저당권설정자의 공유지분 위에 존속하게 되며 경우 근저당권자인 채권자는 갑 건물 대신 전체 건물 중 당해 합동하기 전의 갑 건물이 차지하는 비용을 공유지분으로 하여 경매를 신청할 수밖에 없다.

이러한 상황에서 만일 채권자가 합동 전의 갑 건물에 대하여 경매를 신청하였고, 집행법원의 감정에 의해 갑 건물이 위와 같이 합동된 것으로 밝혀졌다면 집행법원으로서는 갑 건물이 없어졌을 때의 경우에 준하여 민사집행법 96조에 의하여 갑 건물에 대한 경매개시결정을 취소하여야 한다. 이를 간과하고 경매기일을 진행하여 최고가매수신고인이 있다고 하더라도 갑 건물에 관하여 생긴 이러한 사유는 민사집행법 268조에 의하여 준용되는 민사집행법 123조 2항 단서, 121조 1호 소정의 경매한 부동산이 양도할 수 없는 것으로서 강제집행을 허가할 수 없는 때에 해당하므로 경매법원은 직권으로 매각을 불허해야 하며, 그와 동시에 건물 멸실을 원인으로 갑 건물에 대한 경매개시결정을 취소하여야 한다.

5. 특정 토지의 일부에 관하여 소유권이전등기를 명한 판결의 등기권리자를 채무자로 하여 그 토지 일부에 대한 경매를 신청하는 경우 신청에 앞서 토지의 분필등기 및 그 판결에 기초한 소유권이전등기를 마쳐야 하는 것이며 그 등기를 맡길 것은 아니다.

# 나대지에 저당권 설정 후 신축한 건물

* 나대지에 저당권 설정 후 그 지상에 건물을 신축한 경우

나대지에 저당권이 설정된 경우에 그 저당권자는 저당권자라는 지위만으로 저당 토지 위에 건물을 신축하는 것을 막을 수 없고 저당권설정자는 저당권자의 동의 없이 건물을 신축할 수 있다.

나대지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 투지상에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 그 토지와 함께 건물에 대하여도 일괄 매각 신청이 가능하다. 이때 건물도 토지와 함께 경매 목적물로 표시하여야 한다. 이 경우 민법 365조의 규정에 비추어 과잉 경매의 규정인 민사집행법 124조는 적용되지 않는다. 그러나 토지에 대한 저당권의 효력이 신축건물에 미치지 않으므로 경매로 인한 판매 이익금의 배당 시 토지의 저당권자는 토지 부분의 가격만으로 배당되고 매각 대금으로부터는 우선변제를 받을 권리가 없다.

토지의 저당권자가 건물의 경매 대가에서 배당받기 위해서는, "민사집행법"이 정하는 바에 따라 배당요구의 종기인 건물 경매 사건의 배당요구종기일까지 집행력 있는 정본을 얻어 배당요구를 하거나 가압류결정을 얻어 건물에 대하여 임시압류 등기를 하는 방법으로 임시압류 집행을 한 다음 배당요구를 하거나 이중 경매신청을 하여 배당받을 자격을 취득하여야 한다.

나대지에 근저당권이 설정된 후 건축된 건물의 일부가 인접한 다른 대지에 걸쳐 있는 경우 상당 부분인 근저당권이 설정된 대지 위에 건립되어 있고 그 건물 전체가 불가분의 일체로서 소유권의 객체를 이루고 있다면 위 대지의 근저당권자는 건물 전부에 대하여 민법 365조에 의한 경매 청구권을 행사할 수 있다. 이 경우 저당권의 실행으로 인한 경매에서 소유자가 달라지더라도 법정지상권은 성립하지 않는다.

토지를 목적으로 한 근저당권이 설정된 후 근저당권 설정자가 아닌 토지소유자나 근저당권 설 장자로부터 용익권을 취득한 자가 건물을 축조한 경우에는 일괄 매각 청구권이 인정되지 않는다.다만, 근저당권 설정자가 그 후 용익권을 취득한 자료부터 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는 일괄 매각 청구권이 인정된다.