분류 전체보기22 근저당권은 경매에서 어떻게 배당받을까? 가압류·후순위 저당권·채권최고액 계산법 부동산 경매에서 등기부를 보면 가장 흔하게 등장하는 권리가 근저당권입니다.그래서 배당도 간단해 보입니다.“선순위 근저당권부터 돈을 주고 남는 금액을 다음 권리자에게 주면 되는 것 아닌가?”기본적으로는 맞습니다.하지만 근저당권 앞에 가압류가 있거나, 뒤에 또 다른 저당권이 있거나, 실제 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우에는 계산이 달라집니다.이번 글에서는 실제 숫자를 넣어 근저당권 배당을 쉽게 정리해보겠습니다.1. 근저당권이 가압류보다 먼저라면?가장 기본적인 사례입니다.배당할 금액이 5,000만원이라고 하겠습니다.순서권리내용권리자채권액최종 배당1근저당권갑3,000만원3,000만원2가압류을5,000만원2,000만원이후경매 갑의 근저당권이 먼저 설정되어 있고, 그 뒤에 을의 가압류가 들어왔습니다.이 경우.. 2026. 9. 11. 가압류가 먼저 있으면 배당은 어떻게 될까? 안분배당·흡수배당 쉽게 계산하기 부동산 경매에서 배당표를 보다 보면 가장 헷갈리는 부분 중 하나가 가압류와 근저당권의 배당관계입니다.특히 가압류가 먼저 등기되고 그 뒤에 근저당권이 설정된 경우에는“근저당권은 담보물권인데 왜 가압류보다 먼저 전액 배당받지 못하지?”라는 의문이 생길 수 있습니다.핵심은 간단합니다.후순위 근저당권자는 자신보다 먼저 등기된 가압류채권자에게 우선변제권을 주장할 수 없습니다.그래서 선순위 가압류와 후순위 근저당권 사이에서는 먼저 채권액 비율에 따라 배당하는 안분배당이 문제됩니다. 대법원 판례도 선순위 가압류 뒤에 근저당권이 설정된 경우 근저당권자가 그 가압류채권자에게 우선변제권을 주장할 수 없으므로 평등배당 관계가 된다고 보고 있습니다. 1. 먼저 가압류는 어떤 권리일까?가압류는 채권자가 나중에 강제집행을 할 수.. 2026. 9. 9. 공유지분을 낙찰받으면 어떻게 될까? 점유·인도·공유물분할까지 쉽게 정리 공유지분 경매는 낙찰로 끝나는 경매가 아닙니다.예를 들어 토지의 1/2 지분만 낙찰받았다고 하겠습니다.낙찰자는 해당 부동산의 공유자가 되지만, 그렇다고 바로 토지 절반을 골라서“이쪽 절반은 이제 내 땅입니다.”라고 할 수는 없습니다.공유지분은 특정한 위치를 의미하는 것이 아니라 부동산 전체에 대한 비율적인 권리이기 때문입니다.따라서 공유지분 경매에서는 낙찰가격보다 더 중요한 것이 있습니다.“낙찰 후 실제로 이 부동산을 어떻게 사용할 것인가?”입니다.1. 공유지분 경매에서는 무엇을 취득할까?예를 들어 A와 B가 토지를 각각 1/2씩 소유하고 있는데 A의 지분만 경매에 나왔다고 하겠습니다.C가 A의 1/2 지분을 낙찰받으면 소유관계는기존: A 1/2 + B 1/2낙찰 후: C 1/2 + B 1/2로 바뀝니다.. 2026. 8. 23. 공유지분 경매란? 다른 공유자의 우선매수권까지 쉽게 정리 부동산 경매를 보다 보면 토지나 건물 전체가 아니라“지분 2분의 1”,“지분 3분의 1”처럼 부동산의 일부 지분만 경매에 나온 물건을 볼 수 있습니다.예를 들어 한 필지의 토지를 A와 B가 각각 1/2씩 소유하고 있는데 A의 채무 때문에 A의 지분만 경매에 나오는 경우입니다.이런 물건을 흔히 공유지분 경매라고 합니다.일반 부동산 경매와 달리 공유지분 경매에서는 반드시 알아야 할 것이 하나 있습니다.바로 다른 공유자의 우선매수권입니다.1. 공유란 무엇일까?민법은 하나의 물건이 지분에 따라 여러 사람의 소유로 되어 있는 경우를 공유라고 합니다.예를 들어 A와 B가 토지 한 필지를 각각 1/2씩 소유하고 있다면 A가 왼쪽 절반, B가 오른쪽 절반을 각각 소유한다는 의미는 아닙니다.토지 전체를 함께 소유하되 각.. 2026. 8. 23. 아파트 건물에만 근저당권이 있으면 대지권도 경매될까? 토지 별도등기까지 쉽게 정리 아파트나 상가 같은 집합건물의 등기부를 보면 가끔 이런 상황을 만날 수 있습니다.건물 전유부분에는 근저당권이 있는데 대지권에는 별도의 근저당권 표시가 없는 경우, 또는 반대로 건물 등기부 표제부에 ‘토지에 별도등기 있음’이라고 표시된 경우입니다.이때 초보자는 보통 이렇게 생각합니다.“건물에만 근저당권이 있으니 토지는 관계없는 것 아닐까?”또는“토지에 별도 근저당권이 있으니 낙찰자가 그 빚을 그대로 떠안는 것 아닐까?”하지만 집합건물은 전유부분과 대지사용권이 서로 밀접하게 연결되어 있기 때문에 그렇게 단순하게 판단하면 안 됩니다.1. 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 함께 움직인다집합건물에서는 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르는 것이 원칙입니다.따라서 특별히 분리처분을 허용하는 규약 등이 없.. 2026. 8. 23. 대지권 미등기 아파트도 경매로 사도 될까? 전세권이 대지권까지 미치는 경우 아파트나 상가 경매를 보다 보면 등기부에 대지권이 아직 등기되지 않은 물건을 볼 때가 있습니다.또 어떤 물건은 전세권이 등기되어 있는데 등기사항증명서를 자세히 보면 건물 전유부분에만 전세권이 설정되어 있는 경우도 있습니다.이럴 때 두 가지 질문이 생깁니다.“대지권이 등기되지 않았는데 낙찰받으면 토지에 대한 권리도 따라오는가?”“전세권이 건물에만 설정되어 있다면 전세권자는 건물 매각대금에서만 배당받는가?”두 문제 모두 집합건물의 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 함께 움직인다는 점에서 출발합니다.1. 대지권 미등기라고 대지사용권까지 없는 것은 아니다앞 글에서 살펴본 것처럼 대지권 등기와 대지사용권은 같은 개념이 아닙니다.집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조는 구분소유자의 대지사용권이 원칙적으로 전.. 2026. 8. 23. 이전 1 2 3 4 다음