미등기 부동산에 대한 집행1

미등기부동산에 관하여 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 하게 된다. 등기부가 없어지고 아직 회복등기가 되어 있지 아니한 부동산도 마찬가지이다.

미등기 부동산에 대한 경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류 즉 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 붙여야 한다.

I. 미등기 토지

미등기토지의 경우 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류에는 토지대장 등이 있다. 대장 등본에 의하여 대장상 자기 또는 피상속인이 최초의 소유자로 등록되어 있음을 증명하는 자이어야 한다.

적법하게 토지 대장(임야대장)상에 소유자로서 복구 등록이 되지 않은 경우 즉 토지대장 등본에는 대장상의 소유자로서 기재되어 있으나 적법하게 소유자로 복구 등록이 되지 아니한 경우 그 대장상의 소유자는 직접 자기명의로 소유권보존등기를 할 수 없다.

II. 미등기 건물

미등기 건물은 완성된 건물과 미완성된 건물로 우선 나누어 볼 수 있다.

1. 완성된 미등기 건물

완성된 미등기 건물은 건축물 사용승인까지 받았으나 소유권보존등기만 되지 아니한 건물과 건축공사는 완료되었으나 사용승인을 받지 아니한 건물로 나누어 볼 수 있다.

완성된 미등기 건물 중 사용승인까지 받았으나 등기만 되지 아니한 건물의 경우에는 ""민사집행법"" 81조 1항 2호 본문에 의하여 일반적인 집행 방법에 따라 집행이 가능하고, 건축공사는 완료되었으나 사용승인을 받지 아니한 건물은 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 의하여 집행이 가능하게 되었다.

가. 일반적인 집행 방법

채권자는 미등기 건물에 대하여 경매를 신청하는 경우 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙여야 한다. 이에 관한 서류로는 표시를 증명하는 건축물대장 등본 또는 그 밖의 서면이 있는데, 그 밖의 서며 에는 소유권이 있음을 증명할 수 있는 판결정본이나 시 발행한 소유권을 증명할 수 있는 서류 때문에 소유권을 취득하였음을 증명할 수 있는 서류가 있다.

나. 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 집행 방법

(1) 종전에는 경매 신청인이 전항에서 말한 서면을 제출하는 것은 사실상 어렵기 때문에 실무상 미등기 부동산에 대한 경매는 거의 이루어지지 않았고, 신축건물에 대한 집행 또한 할 방법이 없었는데 81조 1항 2호 단서의 신설로 미등기 신축건물에 대한 경매의 신청 가능성이 더 넓어지게 되었다.

(2) 위 신설 조항은 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에만 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 하고 이에 따라 경매를 가능하게 한 것이다. 따라서 완성된 건물만이 대상이고 건물은 가사 독립한 건물로 볼 수 있는 정도라고 하여도 대상에서 제외되며 건물도 그 대상이 아니다.

(3) 첨부할 서류: 건축허가나 신고를 마친 뒤 사용승인을 받지 못한 미등기 건물에 대한 강제집행을 신청함에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류 건물의 지번 증명할 서류 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하면 족하다.

(가) 건물의 소유자 및 건물의 지번,면적을 증명할 서면: 등기부의 공시와 관련하여 부동산등기법에서 인정할 수 있는 건물이란 지붕과 벽 또는 이와 유사한 것을 갖춘 토지에 정착한 공작물로서 쉽게 해체 이동할 수 없어야 하며 개수는 물리적인 구조뿐 아니라 거래 또는 이용의 목적물인 건물의 상태에 의하여 정하여지는 것으로 구체적인 등기 능력 보유 여부에 관한 판단은 등기관의 형식적 심사에 의한다.

관공서 발행의 인증서 면으로 건물의 소재와 지번 종류 및 면적 등이 기재되어야 하며 소유자를 특정할 수 있어야 하므로, 건축물대장 사용승인서, 재산세 과세증명서 등이 이에 해당 한다.

소유자의 주민등록번호와 주소를 알 수 있는 서면도 제출하여야 하는데 주민등록등본 등을 제출하면 되고 외국인의 경우에는 부동산 등기용 등록번호를 제출하여야 한다. 건물의 지번,구조,면적을 증명하지 못할 경우에는 집행관의 조사서면 등기촉탁서의 첨부서면으로 제출하여야 한다.

(나) 건축허가 또는 건축신고 증명서면:민사집행법 81조 1항 2호 단서에는 건축허가 또는 건축신고 증명서면 첨부하도록 하고 있으나 건물이 완공되어 존재한다는 사실도 화인 될 수 있어야 한다.

(다) 건축법상 사용승인을 받았는지를 증명하는 서면: "부동산등기법"에서 사용승인을 받아야 할 건물로서 승인받지 않은 경우에 등기부의 표시란에 그 사실을 적도록 하고 있으므로 사용승인을 받았는지만 소명하면 되고 미등기 건축물이 사용승인의 대상인지 아닌지에 대한 판단은 필요 없다.

(4) 위 사항의 증명 청구:채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 위 사항들을 증명하며 줄 것을 청구할 수 있다.

채권자가 건물의 지번 구조 면적을 증명하지 못할 때는 채권자는 경 우매 신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있고, 신청받은 집행법원은 집행관으로 하여금 미등기 건물의 구조 및 면적을 조사하게 하여야 한다. 미등기 건물이 건축신고 또는 건축 허가된 것과 사회 통념상 동일하다고 인정되는 경우에만 강제집행이 허용되며, 이 경우 동일성 여부는 구체적인 사건에서 법원이 판단한다.

다. 등기촉탁

법원이 미등기 건물에 대한 소유권 처분제한의 등기를 맡김에 따라 보존등기를 하는 경우에는 "부동산등기법" 131조의 규정의 제한을 받지 않는다. 따라서 집행법원에서 위와 같은 첨부서류와 함께 등기촉탁을 하였음에도 등기관이 이를 부동산등기법 131조의 서면에 해당하지 않고 한다고 판단하여 보존등기를 거부할 수 없다.

다만 요건 불비로 사용 승인받지 못한 건물에 대한 보존등기를 마칠 목적으로 보전처분 절차나 매각 절차를 악용하는 사례를 방지하기 위하여 보존등기를 함에 있어 그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 이를 받지 않는 때에는 등기부 중 표시란에 그 사실을 적어야 한다. 등기된 건물에 대하여 그 이후에 건축법상 사용승인이 이루어진 경우에는 1월 내에 그 건물의 소유권등기 명의인은 사용승인을 받았음을 증명하는 건축물대장 등본이나 이를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 위 표시란 기재에 대한 말소등기를 신청하여야 한다.

촉탁에 따른 보존등기는 통상의 보존등기와 그 효력이 다르지 않으므로, 매각 대금을 낸 매수인 앞으로의 이전등기를 포함한 그 후 모든 등기가 가능하다. 경매신청이 유효하게 취하되거나 경매 절차의 취소 결정이 확정됨으로써 경매 절차가 종료되었다고 하여 그 보존등기의 말소를 맡길 것은 아니다.