부동산등기란 무엇인가?

# 부동산 등기

부동산에 관한 법률 행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다(민법 186조). 이는 법률행위에 의한 부동산 물권변동에 관하여 이른바 성립요건주의를 취하고 있음을 규정한 것이다.
등기공무원이 법정 절차에 따라 등기부 등 공적 장부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기재하는 것 또는 그러한 기재 자체를 가리켜 등기 또는 부동산등기라고 말한다.
상속 기타 법률의 규정에 따른 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(민법 187조). 따라서 경매의 경우 매수인이 매각 대금을 완납하면 소유권이전등기를 마치기 전이라도 목적물의 소유권을 취득한다. 그밖에 이 규정에 따라 등기를 요하지 않는 경우로는 (법정저당권의 취득 법정지상권 취득 분묘기지권 취득 존속 기간의 만료로 소멸한 경우 피담보채권의 변제로 인하여 소멸한 경우 건물의 소유권을 취득한 경우 의하여 저당권이 이전하는 경우 취득 완성에 의한 물권의 소멸 공유부분에 대한 지분 이전하는 경우 무효에 의한 복귀 등을 들 수 있겠다.

1. (건물,토지) 등기되어야 하는 물건
건물-건물은 토지와 별개의 부동산으로 되어 있으나, 이에 관해서는 무엇을 건물이라고 하느냐 있는 건물은 건축 과정 중의 어느 단계에 이르렀을 때 건물 즉 독립한 부동산이 되고 또한 헐고 있는 건물은 그것이 어느 정도에 이르렀을 때부터 건물이 아닌 것이 되느냐 개수를 정하는 표준은 무엇이냐 등의 어려운 문제들이 있다.
한 동의 건물로 등기된 것의 일부를 구분 또는 분할의 등기를 하기 전에는 양도 기타 처분할 수 없다.(단, 전세권은 한 동의 건물 일부에 대하여도 설정 가능). 다만 구분 건물에 대해서는 한 동 건물의 일부에 소유권과 저당권의 등기 대상이 될 수 있는 예외가 있다.
토지-토지대장 한 필이라고 하는 것이 한 개의 토지이고 등록된 각 필지는 독립성이 인정된다. 한 필의 토지를 수필로 나누거나 수필의 토지를 한 필로 합병하려면 분필 또는 합필의 절차를 밟아야 한다.
분필 절차를 거치지 않으면 한 필의 토지의 일부를 이전하거나 담보물권을 설정하지 못한다. 다만 용익물권은 분필 절차를 밟지 않더라도 한 필의 토지의 일부 위에 설정할 수 있는 예외가 인정되어 있다.

2. 등기되어야 할 권리
현행법상 등기가 가능한 권리는 원칙적으로 건물 및 토지에 대한 물권 즉 부동산물권이다. 그러나 부동산물권이 모두 등기할 수 있는 권리는 아니다.
부동산에 관한 점유권 그리고 민법 302조의 특수지역권은 성질상 등기할 필요가 없으며 등기 능력이 없다. 따라서 그 밖의 부동산물권 즉 소유권 등기 능력 있는 물권이다.
민법 348조의 권리질권과 같이 부동산물권은 아니지만 공시원칙을 관철하기 위하여 특히 등기 능력이 인정된 물권도 있다.
또 물권이 아닌 데로 등기 능력이 인정되는 것도 있다. 부동산임차권과 부동산 환매권 등이 그것이다. 객에게인, 각종 재단저당의 소유권 재단의 소유권 등은 등기가 인정되는 특별법상의 물건이다.

3. 등기의 신청
등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다.다만, 판결 또는 상속으로 인한 등기, 미등기부동산을 보존등기 하는 경우, 멸실회복등기 등의 경우에는 등기권리자 단독으로 신청이 가능하고, 가등기의 경우에는 원칙상 공동 신청해야 하나 가 등기의무자의 승낙서 또는 가등기 가처분명령의 정본을 첨부한 경우에는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.

4. 등기의 효력
(1) 권리 변동적 효력
물권행위와 그것에 대응하고 또한 부합하는 등기가 있으면 부동산에 관한 물권의 변동이라는 효력이 생긴다.
(2) 대항적효력
지상권 등에 있어서 존속 기간 등 일정 사항을 등기하면 당사자 이외의 제삼자에 대하여도 이를 주장 및 대항할 수 있다. 등기하지 않으면 당사자 사이에서 채권적 효력이 있을 뿐이다.
(3) 순위 확정적 효력
같은 부동산에 관하여 설정된 여러 개의 권리의 순위 관계는 법률에 다른 규정이 없으면 등기의 전후나 선후에 의하여 정해진다.
a) 가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다(순위 보전의 효력)
b) 부 등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 예컨대 부동산에 갑의 전세권 저당권 순서로 설정되고, 그 후 전세권이 병에게 이전되어 전세권 이전의 부기등기를 하였으면 경매에 있어서 병의 전세권이 을의 저당권보다 우선하여 변제받게 된다. 그러나 부기등기 상호 간에는 등기의 선후에 의한다.
c) 같은 구(갑구와 갑구, 을구와 을구)에서 한 등기는 그 순위 번호에 의한다. 예컨대 저당권설정등기와 저당권설정등기는 같은 구인 을구에 있으므로 순위 번호의 순서에 의하여 결정한다.
d) 다른 구(갑구와 을구)에서 한 등기는 접수 번호에 따른다. 예를 들어 소유권이전청구권 가등기(갑구)와 저당권설정등기(을구)는 다른 구에 있으므로 그 접수 번호의 순서에 의하여 결정한다.
(4) 등기의 전유적 효력
부동산의 소유자로 등기된 자가 10년 동안 자주점유를 한 때에는 그 소유권을 취득하는데, 이를 등기부취득시효라고 하고,
이러한 경우에는 등기가 마치 동산 취득시효에서 점유와 같은 효력을 가진다.
(5) 추정적 효력
등기에는 등기부상의 법률관계가 실체법상으로도 존재하는 것으로 추측게 하는 효력이 인정된다. 이를 등기의 추정력이라고 한다.
그에 따라 등기의 내용을 신뢰하는 것은 선의인데 과실이 없었던 것으로 추정되며 취득하려는 자는 등기부를 조사하는 것이 통례이므로 반증이 없는 한 등기 내용을 알고 있었던 것으로 추정된다.
(6) 등기의 공신력
우리 민법상 등기는 공신력을 갖지 못한다. 따라서 등기부상 권리만을 믿고 매수한 매수인은 보호받지 못한다. 우리의 등기는 등기공무원이 등기 신청 시에 실질적인 권리관계까지 심사하는 실질주의를 채택하지 않고 등기 신청 절차상의 적법성 여부만을 심사하는 (형식적 심사주의)를 취하고 있기 때문에 등기를 믿고 거래한 사람이 앞의 등기가 위조 등으로 문제가 발생한 때에는 등기기관이 책임을 지는 것이 아니라 거래를 한 사람이 책임을 지게 된다.
그러므로 예컨대 갑이 서류를 위조하여 을 소유의 부동산을 자기 소유명의로 등기한 후 이를 병에게 매각 이전한 경우, 병이 아무리 등기를 신뢰하고 갑 소유의 것이라고 믿더라도 병은 권리를 취득하지 못한다. 또 갑이 을 소유의 부동산을 매수하여 이전등기를 한 후에 갑을 사이의 법률행위가 무효이거나 취소되는 경우에도, 갑의 등기를 믿고서 다시 갑으로부터 매수하여 이전등기를 한 병은 권리를 취득하지 못하게 된다.