말소기준권리

#말소 기준 권리란 경매 목전 부동산의 등기부에 표시되는 모든 권리뿐만 아니라 등기부에 표시되지 않는 권리(임차권,법정지상권,유치권 등)에 대한 매수인의 부담(인수) 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말한다.

일반적으로 말소 기준 권리보다 앞서는 선순의 권리들은 매각으로 인해 소멸하지 않아 매수인이 인수하게 되고, 말소 기준 권리보다 뒤지는 뒷순위 권리들은 매각으로 소멸한다. 그리고 말소 기준 권리는 매각으로 항상 소멸한다.



제1장 말소 기준 권리가 될 수 있는 권리

다음과 같은 권리들 (1) 저당권 권리 (2) 임시압류 (3) 담보가등기 (4) 경매개시결정 기재 등기 중에서 등기부상에 가장 먼저 등기된 것이 당해 사건의 말소 기준 권리가 된다. 말소 기준 권리는 매각으로 인해 모두 소멸한다



A. 항상 말소 기준 권리가 되는 권리



항상 말소 기준 권리가 되는 것으로 (1) 저당권 (2) 경매개시결정 기재 등기 등이 있다. 강제 경매에 있어서 선순위 저당권은 언제나 말소 기준 권리가 된다. 또한 다른 말소 기준 권리가 없이 경매개시결정 기재 등기만 있는 경우 그 경매개시결정 기재 등기가 말소 기준 권리가 된다. 이들은 매각으로 인해 모두 소멸한다.



B. 경우에 따라 말소 기준 권리가 되지 않는 권리



경우에 따라 말소 기준 권리가 되지 않는 권리는 (1)(가)압류와 가등기가 있다.

(1) 선 순위 (가) 압류 등기의 경우 현 소유자를 채무자로 한 경매 사건에서는 (가) 압류 등기가 그 사건의 말소 기준 권리가 되어 매각으로 소멸한다. 전 소유자에 대한 (가) 압류의 경우 현 소유자를 채무자로 하는 경매에 있어서는 원칙적으로 배당에 참여할 수 없으므로 말소되지 않아 말소 기준 권리가 되지 않는다. (2003년도부터 당해 (가) 압류채권자에 그 청구 금액을 공탁한 후 말소시키는 것으로 입장을 정리하여 처리하고 있으나, 그렇더라도 위 임시압류는 이론상 인수되어야 하는 권리이므로 말소 기준 권리가 되지 못한다.

법원은 이 경우 위 임시압류를 매수인이 인수하는 것으로 처리할 수 있다.)

(2) 앞순위 가등기가 담보가등기인 경우 이는 매각으로 소멸하므로 말소 기준 권리가 되지만, 그것이 소유권이전청구권 보전 가등기이면 말소되지 않으며 이때는 말소 기준 권리가 되지 않는다(매수인 인수).

앞순위로 가등기가 기재되어 있는 경우 법원은 그 가등기가 담보가등기로 판명되기까지 사실상 경매 절차를 진행하지 않고 있다.

(3) 전세권이 말소 기준 권리가 되는 가에 대해서는, 그것이 경매 목전 부동산 전체에 대한 전세권인 경우에는 말소 기준 권리가 될 수 있지만, 부동산 일부에 대한 전세권인 경우에는 임차인의 대항력이 부동산 일부의 전세권에 의해서는 영향받지 않기 때문에 말소 기준 권리로 보기 어려운 점이 있다. 다만, 부동산 전체에 대하여 설정된 전세권의 경우 말소 기준 권리로 될 수 있으므로 여기서는 불완전한 말소 기준 권리로 취급하기로 한다.



C. 말소 기준 권리를 정하는 데 있어서 주의 사항



(1) 매각 대금이 지급된 경우 법원사무관등은 직권으로 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기재를 말소하는 등기를 맡기어야 한다.

매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기재란 매각으로 소멸하는(근) 저당권의 등기뿐만 아니라 매수인에게

대항할 수 없는 모든 권리의 등기를 말한다. 매수인에게 대항할 수 있는 것으로서 말소촉탁 해서는 안 되는 것에는 "" 91조 1항에 의하여 매수인이 인수하기로 한 경우를 들 수 있으나, "민사집행법" 143조 1항에 의하여 매수인이 매각 대금의 지급에 갈음하여

채무를 인수한 경우에는 그 인수한 채무와 관계된 해당 권리를 위하여 등기된 부담도 존속시켜야 하므로 말소하지 않는다.

(2) 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기재인지 여부는 오직 부동산등기부에 적힌 것을 기준으로 판단하여야 하고,

등기부에 기재되지 아니한 권리로서 특별법에 따라 우선변제권이 인정되는 권리가 성립한 때를 기준으로 판단해서는 안 된다.

예컨대, 매각으로 소멸하면 부동산의 부담 중 최선순위의 것보다 앞서 담보가등기 아닌 가등기가 있는데, 다시 그 가등기보다 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 주택(또는 상가건물) 임차권자가 있으며 임차권자가 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받은 경우에도 위 가등기의 부담은 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다.