인수되는 권리

 

부동산이 매각되었을 때 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담을 매수인에게 인수시키는 것을 인수주의라고 하는데, 앞서 말한 말소 기준 권리를 기준으로 하여 그것보다 먼저 등기된 권리들을 매각으로 인하여 소유권이 이전되었다 하더라도 소멸하지 않고 등기부에 남아 있게 되므로 매수인이 이를 인수해야 한다.

I. 인수될 수 있는 권리

지역권 전세권 및 등기된 임차권의 경우 압류 채권 임시압류 채권에 대항할 수 없는 경우 이외의 경우에는 이를 매수인이 인수한다. 최앞순위 전세권의 경우 구법하에서는 존속 기간의 정함이 없는 전세권인 경우 경매 개시 기입등기 후 전세권 잔여기간이 6개월 이내인 경우 전세권자가 경매 신청하면 등에 매수인에게 인수되지 않고 소멸하였으나 "민사집행법"하에서는 전세권자가 배당요구를 한 경우 전세권자가 경매 신청하였을 때 등에 소멸하고 그 밖의 경우에는 매수인에게 인수된다.

II. 항상 인수되는 권리

매각이 되더라도 매수인이 항상 인수하는 권리로는 유치권 법정지상권 등이 있다.

*예고등기

예고등기는 경고적 효력만이 있을 뿐 그 자체로서 어떤 권리의 발생 소멸 처분금지 순위 보전 등의 특별한 효력은 없다. 매각으로 인한 소유권이전등기가 말소촉탁의 대상이 되지 않으며 남아 있다.

*유치권

유치권의 경우는 등기부에 등기할 수 없는 권리이지만 사실상 부동산을 유치함으로써 성립하는 권리이기 때문에 말소 기준 권리의 성립 시기와 관계없이 언제나 매수인이 인수해야 하는 권리이다. 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 갚을 책임이 있다.

*법정지상권도 말소 기준 권리와 관계없이 매수인이 언제나 인수해야 한다.

III. 경우에 따라 인수되지 않는 권리

경우에 따라 인수가 되지 안 권리로는 앞순위 전세권과 확정일자부 앞순위 임차권 등이 있다.

*앞순위 전세권은 전세권자가 경매 절차에서 배당요구를 하면 매수인이 인수하지 않고 매각으로 인하여 소멸한다.

*대항력을 갖추고 우선변제권을 취득한 앞순위 임차인 즉 확정일자 있는 앞순위 임차인은 매수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 매각 대금으로부터 보증금을 우선 변제받을 권리를 함께 가지게 되며 위 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다.

그런데 임차인이 그 중 우선변제권을 선택하여 경매 절차에서 배당요구를 하여 배당이 실시된 결과 보증금 전액을 배당받았다면 그 임차권은 매수인이 인수하지 않고 소멸한다. 그러나 보증금 전액을 배당받지 못하였다면 보증금 중 경매 절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 임차인은 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있게 되고, 매수인은 임대인의 지위를 승계한다.

IV. 인수되지 않은 권리

*말소 기준 권리를 기준으로 하여 그보다 후에 등기된 권리들은 매각으로 인하여 소멸하여 등기부에서 삭제되거나 매수인에게 대항할 수 없는 권리가 된다.

*지상권 전세권 및 등기된 임차권은 저당권 임시압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸한다.

*저당권 등기의 경우는 매각으로 인한 소유권이전등기가 절대적으로 말소촉탁의 대상이 된다. 즉 경매 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 인하여 소멸한다.

#지상권

*지상권:지상권은 부동산을 목적으로 하는 권리이고 저당권의 목적으로 지상권을 목적으로 하는 근저당권 설정 등기를 할 수 있다. 지상권이 저당권의 목적이 된 경우에는 지상권자가 토지임대료를 지급하디 아니하여 계약을 해지할 경우에도 지상권 설정자는 저당권자에게 통지해야 한다. 금전채권에 기초한 강제집행에서 지상권 및 그 공유지분은 부동산으로 본다.

*지역권:부동산에 대한 용익물권 중 지역권은 편익 받는 땅의 소유권에 부족하며 편익 받는 땅과 분리하여 처분할 수 없으므로 독립하여 부동산 집행의 대상이 되지 아니한다. 저당권은 피담보채권에 부족하므로 피담보채권과 분리하여 따로 강제집행의 목적재산이 될 여지는 없다.

*전세권:전세권에 대하여도 이를 담보로 저당권을 설정할 수 있다. 등기된 전세권 중 존속기간이 만료되지 않은 전세권에 대해서는 전세권 자체에 대하여 그 밖의 재산권 집행 방법에 따른다. 존속기간이 만료되거나 합의 해지된 전세권에 대해서는 전세금 반환 채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 이전명령을 받아 집행한다. 전세권에 대하여 설정된 저당권이 실해 방법은 부동산 매각 절차에 따라야 한다.

*가등기 상의 환매권 등:채권담보를 목적으로 하는 가등기 상의 권리 등의 모두 그 밖의 재산권에 대한 강제집행의 대상이 될 수 있을 뿐이고 부동산 집행의 목적은 되지 않는다.