말소 기준 권리의 등기 순위 판단과 소멸 기준

1. 주 등기의 순위 등

동일한 부동산에 관하여 등기한 권리의 법률에 다른 규정이 없으면, 등기의 전후에 의한다.(등기의 전후는 접수 일자를 기준으로 한다)

같은 날짜에 권리가 설정되었다면 등기용지 중 (같은 구에서 행한 등기에 대해 순위 번호)에 의하고 (다른 구에서 행한 등기에 대해서는 접수 번호)에 의한다.



2. 부기등기의 순위 등

부기등기의 순위는 주등기의 순위에 부기등기 상호 간의 순위는 그 전후에 의한다.

말소될 저당권에 관하여 채권압류의 등기가 되어 있는 경우에 주등기의 말소만 맡기면 되고 부기등기에 관해서는 별도로 말소촉탁을 할 필요가 없다.(등기관이 주등기 말소 후 172조 2항에 의해 직원으로 부기등기를 말소함)

저당권 이전의 부기등기는 주등기인 저당권설정등기에 종속되어 주등기와 일체를 이루는 것이어서 피담보채무가 소멸하였을 때 또는 근저당권 설정 등기가 애초 원인무효인 경우 주등기인 근저당권 설정 등기의 말소만 구하면 되고 그 부기등기는 별도로 말소를 구하지 않더라도 주등기의 말소에 따라 직권으로 말소되므로 구태여 부기등기의 말소촉탁을 할 필요는 없지만, 실무에서는 당사자가 신청하여 오면 이를 맡겨주고 있다.



3. 가등기의 순위

가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.

a.근저당(말소 기준):가등기

접수 일자 /권리의 내용 / 권리자(등기명의인)

2007년 5월 6일(갑구) / 소유권보존 / 갑

2007년 6월 7일(을구) / 근저당 / 을

2007년 7월 8일(갑구) / 가등기 / 병

2007년 8월 6일(을구) / 근저당 / 정

2007년 9월 8일(갑구) / 임시압류 / 무

-> 위 부동산에 관하여 2순위 근저당권인 을이 담보권 실행 경매 신청을 함에 따라 A가 입찰을 통하여 위 부동산을 취득하였다면, 말소 기준은 을의 근저당권이 되어 을의 근저당권과 그 이후의 권리는 말소된다. 따라서 매수인 A는 아무런 권리 장애 없이 소유권을 취득한다.

b.가등기(말소 기준):근저당

접수 일자 /권리의 내용 / 권리자(등기명의인)

2007년 5월 6일(갑구) / 소유권보존 / 갑

2007년 6월 7일(을구) / 근저당 / 을

2007년 7월 8일(갑구) / 가등기 / 병

2007년 8월 6일(을구) / 근저당 / 정

2007년 9월 8일(갑구) / 임시압류 / 무

->가등기가 최선순위 저당권보다 앞서는 경우에는 문제가 간단하지 않게 된다.

즉 등기의 선후가 위와 같이 (1) 소유권 보전~>(2)가등기~>(3)저당권으로 되어 있어서 가등기가 최선순위인 경우에는 위 가등기가 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기냐에 따라 가등기가 매각으로 인하여 말소되기도 하고 말소되지 않기도 하며, 가등기가 소유권 이전 청구가 등기일 때에든지 않는 것이다. 위 가등기권자가 나중에 본등기를 하면 매수인은 소유권을 잃게 되는 것이다. 실무에서는 이 경우 가등기권자에게 그 가등기가 순위 보전 가등기인지 담보가등기라면 채권을 신고할 것 등을 소명토록 한 다음, 소명이 있으면 그에 따라고, 소명이 없어 알 수 없는 경우에는 일단 순위 보전 가등기로 보아 그 가등기가 최선순위이면 신청 채권자로 하여금 등기부를 정리하도록 보완 요구를 내리고 있다. 만일 순위 보전 가등기라면 매각이 진행되어 매수인의 소유권을 취득하더라도 위 가등기를 근거로 해 본등기가 이루어질 경우 일거에 모든 절차가 소용없게 되어버리므로 위 가등기의 처리를 먼저 요구하고

그때까지 사실상 절차를 정지하는 것이다.