대지권 등기 없는 집합건물의 경우 그리고 구분건물의 전유부분에만 설정된 전세권

#대지권 등기 없는 집합건물의 경우

(1) 대지권 등기가 없는 집합건물에 대하여 경매신청이 있는 경우 대지사용권을 입찰 목적에 포함하는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저 매각 가격에 포함하시길 것인지 아닌지가 문제가 된다.

대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종된 권리이므로 담보권 실행 경매든 강제경매든 구별 없이 집합건물법 20조 1항에서 규정하고 있는 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다"라는 법문의 취지에서 보건대, 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득하고 있다면 비록 그것이 등기되어 있지 않더라도 그 대지사용권은 대지사용권의 분리 처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경우가 아닌 한 종된 권리로서 당연히 경매 목적물에 포함되고, 경매개시결정의 효력이 대지사용권에도 미치는 것으로 봐야 한다. 따라서 그에 터 잡아 진행된 경매 절차에서 전유부분을 경락받은 자는 그 대지사용권도 함께 취득한다.

(2) 집행법원이 취하여야 할 조치

* 우선 경매개시결정을 하되, 전유부분 건물에 대지권 등기가 끝나지 아니한 이유와 전유부분에 해당하는 대지권의 존재 여부 및 그 비율을 밝히고 그 소명 하류(토지등기부등본, 분양계약서 사본, 재개발의 경우 관리처분계획서사본 등)를 제출하며 대지사용권과 전유부분과의 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지를 밝힐 것을 신청 채권자에게 보정을 명한다.

* 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 집행관에게 현황 조사 명령을 하는 때에 이를 조사하도록 지시하는 한편, 그 자신도 관련자를 심문하는 등의 가능한 방법으로 필요한 자료를 수집하여야 한다.

* 그 결과 전유부분과 불가분의 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매 목적물의 일부로서 경매 평가에 포함해 최저 매각 가격을 정하여야 하고, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에서도 그 존재를 표시하여야 한다. 그렇지 않고 대지사용권이 존재하지 아니하거나 존재하더라도 규약이나 공정증서로써 전유부분에 대한 처분상의 일체성이 배제되면 특별한 사정이 없으면 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매 절차를 진행하여야 한다.

* 집행법원이 대지권 유무를 가려 판단하기 어려운 경우 통상 물건 명세서나 신문 공고에 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음이라고 기재한 후 최저 매각 가격은 안전하게 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하여 진행한다.

(3) 대지에 대하여 무상 사용권이나 법정지상권이 존재하는 경우에는, 대지권이 성립할 여지가 없으므로, 특별히 대지권의 가액을 별도로 감정 평가할 필요가 없고 감정 평가하면서 전유부분의 철거될 위험이 없다는 점과 무상 사용권의 경우에는 대지 임대료를 지급할 의무가 없다는 점 및 법정지상권의 경우에는 대지임료를 지급할 가능성이 있다는 점을 고려하여 감정평가 하면 된다. 매각물건명세서 및 신물 공고에 무상 사용권 있고, 추후 대지에 대한 지분권을 매수할 수 있음 및 대지에 대한 법정지상권 있음이라고 표시한다.

# 구분 건물의 전유부분에만 설정된 전세권

전세권은 1개 부동산의 일부에는 설정이 가능하나 이용권으로서의 성질상 지분에는 설정할 수 없으므로, 집합건물에 있어서 특정 전유부분의 대지권에 대해서는 전세권설정 등기를 할 수 없다. 따라서 집합건물의 전유부분과 대지권을 동일한 전세권의 목적으로 하는 전세권설정 등기의 신청이 있게 되면 그 등기 신청은 각하된다.

그로 인해 대지권 있는 구분 건물에 전세권을 설정할 경우에는 어쩔 수 없이 건물 만에 대하여 전세권설정등기를 하고 있는데, 위 구분 건물이 경매로 매각된 경우에 건물 부분에 대한 매각 대금 외에 대지권에 대한 매각 대금으로부터도 전세권자가 우선변제를 받을 수 있는가 하는 문제가 발생한다.

이에 대하여는, 이를 긍정하는 견해와 부정하는 견해가 나타나고 있으나, 집합건물법 20조에 의할 때 구분건물의 전유부분과 대지권을 분리하여 처분할 수는 없고, 대지권은 전유부분의 처분에 종속돼야 하므로 전유부분과 대지권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주물 격인 전유부분에 전세권이 설정되면 당연히 종된 권리인 대지권에도 전세권의 효력이 미친다고 보아야 할 것이다.

이러한 법리는 집합건물이 되기 전의 상태에서 건물 일부 만에 관하여 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유부분 만에 관한 전세권으로 이게 된 경우에도 동일하며, 이때 그 전세권의 효력이 대지사용권에 미치는 시점은 대지사용권이 성립한 때이다.

* 구분건물에 대한 전세권자는 구분건물이 경매에 의하여 매각된 경우에 건물부분에 대한 매각대금 외에 대지권에 대한 매각 대금으로부터도 전세권자가 우선변제를 받을 수 있다는 견해로서 현행 등기 실무상 집합건물의 대지권 등 공유지분에 관하여 별도로 혹은 전유부분과 함께 전세권설정등기를 할 수 있는 절차나 방법이 마련되어 있지 아니하므로 전유부분에 등기된 전세권의 효력을 대지권에도 미친다고 한정하여야 한다는 것이다,

* 현실적으로 대지권에 대하여는 전세권설정 등기가 끝나 있지 않은 이상 대지권에 전세권의 효력이 미칠 수 없으므로 구분건물에 대한 전세권자는 구분건물이 경매에 의하여 매각된 경우에 건물부분에 대한 매각대금 외에 대지권에 대한 매각 대금은 전세권자에게 배당할 수는 없다는 견해로서, 전세권에 관해서는 "주택임대차보호법" 제3조의2 제1항의 규정과 같이 특별히 법률로써 규정한 바가 없으며, 공유지분을 목적으로 한 전세권의 설정을 인정하면 하나의 물건에 배타적인 물권으로서의 용익물권이 중복되어 성립하게 되므로 물권법정주의 및 공유지 분권에 불과한 대지권에 대하여는 전세권을 설정할 수 없고 대지권에 대하여 전세권설정이 되지 않은 이상 건물 부분에만 설정된 전세권의 효력이 대지권에 미치지 아니함은 논리상 당연한 견해이다.