경매의 특별매각조건과 농지취득자격증명

가. 특별매각조건의 설정

농지 경매에 있어서 최고가매수신고인으로 결정된 사람이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 "민사집행법" 121조 2호에 해당해 직권으로 매각 불허가 결정을 하여야 한다. 이때에는 매각 불허가 결정이 확정된 후 직권으로 새 매각기일을 정한다.

처음부터 농지를 취득할 자격요건이 되지 않는 자가 경매의 채무자나 소유자와 공모해 경매 절차를 지연시킬 목적으로 기재 입찰에 참여하여 높은 매수 가격을 써내어 최고가매수신고인으로 되는 경우가 있다. 이런 사태를 방지하기 위해서 현재 각급 법원의 집행 실무에서는 법원행정처가 마련한 "법원 경매 부동산의 매각공고" 양식에 따라서 농지에 대해서는 특별매각조건을 정하여 미리 신문 공고하고 있다.

나. 매수 신청 보증금의 몰취

(1) 특별매각조건으로 최고가 매수 신청인의 매수 신청 보증금을 모두 뺏고 신문 공고의 내용대로 배당 시에 매각 대금에 포함하는 것이 적법한가.

새로운 내용의 특별매각조건을 설정하는 것을 법이 명시적으로 금지하고 있지 아니한 이상 경매를 더욱 효과적으로 진행하기 위해서 특별매각조건으로 매수 신청 보증금의 몰취를 규정할 공익상의 필요가 있는 점, 경매의 성격은 기본적으로 사법상의 매매와 같은데, 매매의 경우에 매매계약 당사자가 계약자유의 원칙에 따라 사회상규에 반하거나 매매계약의 본질에 위반되지 않는 한 어떠한 내용의 조건이라도 설정할 수 있고 매매계약의 내용으로서 위 조건을 설정하는 것이 부당한 것도 아닌 점 등을 고려하면 이를 긍정함이 타당하다.

(2) 각급 법원은 매수신청보증금을 모두 뺏느냐 또는 최고가매수신고인에게 반환하느냐 여부를 개별적인 사정에 따라서 달리 처리하고 있다.

ㄱ. 최고가매수신고인이 농지 취득 자격요건을 갖추지 못하여 농지취득자격증명 발급 신청이 반려된 경우-최고가매수신고인의 귀책 사유로 인한 것이므로 매각결정기일에 매각을 불허하고 매수신청보증금을 모두 뺏는다. 다만, 매각 불허가 결정에 대하여 최고가매수신고인은 적법하게 즉시항고를 할 수 있고 항고사건이 항고심에 계속 중에 농지취득자격증명이 제출된 경우에는 항고법원으로서는 이를 참작하여 매각허가결정의 옳고 그름을 판단하여야 한다.

ㄴ. 최고가매수신고인의 귀책 사유와 무관하게 농지취득자격증명의 발급이 거부된 경우-집행법원이 최고가매수신고인으로 하여금 농지취득자격증명을 발급받아 오도록 하였는데 소재지 관서에서 최고가매수신고인의 농지취득 자격요건과 전혀 무관한 사유, 즉 예를 들어 " 해당 토지가 농지에는 해당하지만 위에 무허가의 불법건축물이 있다거나 또는 농지의 현상이 일부 변경되었으므로 그것이 원상 복구되기 전에는 농지취득자격증명을 발급할 수 없다"라는 취지로 거부처분을 하는 수가 있다.

집행법원이 검토한 결과, 만약 최고가매수신고인이 그러한 사유로 농지취득자격증명을 얻지 못했다고 보이는 경우에는

ㄱ. 매각을 불허가하고 매수신청보증금을 반환하는 방안

ㄴ. 매각결정기일을 추정하고 소재지 관서가 대집행 등의 방법으로 장애 사유를 제거할 때까지 기다리는 방안

ㄷ. 소재지 관서의 거부처분을 무시하고 매각허가결정을 하고 소유권이전등기 촉탁을 하는 방안 중에서 선택할 수 있다.

어느 경우이든 만일 매각을 불허가하게 된다면 이는 최고가매수신고인의 귀책 사유와는 무관하게 농지취득자격증명을 발급받지 못한 경우이므로 집행법원은 최고가매수신고인에게 매수신청보증금을 반환함이 타당하다.

다. 농지취득자격증명 없는 매각허가결정, 대금 납부, 소유권이전등기

(1) 농지취득자격증명이 필요한 것으로 판단하여 특별매각조건을 설정하고 매각하였으나, 나중에 진행법원의 사실조회나 최고가매수신고인의 농지취득자격증명 신청 단계에서 그것이 필요 없다는 사실이 밝혀진 경우-매각을 불허가하여야 한다.

ㄱ. 불허가해야 하는 이유

-집행법원이 매각물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 하는 것은 일반인에게 경매 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수 희망자가 경매 대상 물건에 대한 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 목적이 있다. 그런데 매각물건명세서 및 매각기일 공고가 매각 목적물의 취득에 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 이와 반대의 취지로 작성되어 일반인에게 매각 대상 물건에 대한 필요한 정보를 제공하는 역할을 한 부도 안 표시를 그리 친 하자가 있는 경우, 이와 같은 하자는 일반 매수희망자가 매수 의사나 매수 신고가격을 결정하는 데 중대한 영향을 끼쳤다고 할 것이므로 이는 민사집행법 123조 항의 직권으로 한 매각 불허가 사유가 되는 같은 법 121조 5호의 "물건 명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때"에 해당하므로, 매각불허가 사유에 속한다.

ㄴ. 집행법원이 취할 조치

-매각불허가결정을 선고하고 다시 새로운 매각 기일을 정하며, 매각물건명세서와 신문 공고에는 농지취득자격증명이 필요하다는 특별매각조건을 기재하지 아니한 채 새로 매각하여야 한다.

ㄷ. 이를 간과한 매각허가결정과 대금납부 및 등기의 효력

-이에 관해서는 농지취득자격증명을 매각 허가 요건으로 보아 소유권취득을 부정하는 입장도 있고, 농지취득자격증명이 필요 없는 토지인데도 불구하고 집행법원이 매각허가결정을 취소하여 새로 매각 절차를 진행하지 않은 채 그냥 매각허가결정을 한 하자는, 농지취득자격증명의 법적 성질과 그 효력 등에 비추어 경매 절차의 근간을 뒤흔들 정도의 중대한 하자는 아니므로, 다른 이해 관계인들의 즉시항고가 없이 매각허가결정이 확정되었고 대금 납부가 이루어졌다면 최고가 매수인이 적법하게 매각 부동산의 소유권을 취득한다고 봄이 타당하다는 입장도 있다.

(2) 농지법상 농지여서 농지취득자격증명이 필요한데도 집행법원이 농지취득자격증명이 필요하다는 특별매각조건을 설정하지 아니하고 그냥 매각절차를 진행하여 매각허가결정을 하고 대금을 납부받아 소유권이전등기까지 맡긴 경우

-이 경우는 아무도 그런 실수를 모른 채 지나가는 경우가 대부분이다.

ㄱ. 그냥 지나치게 되는 이유

- 등기 예규 제1068호에 의하면 매각으로 인한 소유권이전등기 신청에는 농지취득자격증명이 필요 없이 등기가 끝날 수 있다.

매수인으로서는 자신의 목적대로 토지를 경락받아 소유권을 취득하였으므로 농지취득자격증명의 요부를 문제 삼을 필요가 없다.

경매절차의 채무자나 소유자도 어차피 그 땅이 경매에 넘어간 이상 누구에게 매각되었는지에 대하여 별다른 이해관계가 없다.

등기공무원이 농지취득자격증명의 첨부 여부를 직권으로 문제 삼을 여지도 없으며, 관할 소재지 관서도 이를 알 수가 없고 다툴 방법도 없다.

ㄴ. 효과

-이 경우 매각허가결정과 대금납부 및 최고가매수신고인 앞으로 끝난 소유권이전등기의 효력에 관해서는, 견해가 나뉘고 있다.

즉 이 경우 매수인 명의로 행해진 등기는 무효라는 견해가 있는가 하면, 이와 달리 농지로 생각되는 토지에 대하여 농지취득자격증명 없이 이루어진 모든 등기를 원인무효로 볼 것이 아니라, 일단은 등기된 이상 그 등기도 적법한 것으로 추정하고 나중에 구체적으로 소유권이전등기말소 청구 소송에서 그 토지가 농지법상의 농지에 해당하는 것으로 판명되고 농지취득자격증명이 필요한데도 집행법원이 농지취득자격증명을 요구하는 특별매각조건을 설정하지 않음으로써 최고가매수신고인이 농지취득자격증명을 발급받음이 없이 등기가 끝났으며 나아가 최고가매수인이 농지법상의 농지의 취득 요건을 갖추지 못한 자임이 모두 입증되는 경우에 한하여 그 등기의 효력을 부인하는 것이 타당하다는 견해도 있다.