공유물에 대한 집행 I

1. 부동산의 공유관계

부동산의 공유는 개인주의적 성격이 아주 강한 공동소유 형태로서 하나의 소유권이 수인에게 양적으로 분할되어 귀속하고 있다. 공유로서 지분은 1개의 소유권의 관념적인 분 수적 일부로서, 완전히 독립된 소유권과 동일한 효력이 있다.

부동산이 여러 사람의 소유로 된 경우 즉 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다. 공유 목적물의 변경이라든가 처분을 위해서는 공유자 전원의 동의가 있어야 하고, 공유물의 보존행위만은 각 공유자가 단독으로 할 수 있다. 공유물의 자기 지분에 대해서는 처분하거나, 상속, 담보, 양도하는 데는 서로 간 특정한 약정이 없는 한 공유자 각자가 자유로이 행할 수 있다.

2. 집행 대상 부동산

(1) 집행 대상의 부동산이 여러 사람의 지분으로 된 경우 공유자의 공유물에 대한 권리로서 지분의 성질과 내용은 본질적으로 단독 소유권과 같기 때문에 공유자는 자기 지분을 마음대로 처분할 수 있다. 공유지분은 당연히 강제집행의 대상이 된다. 다만, 집합건물에는 대지권 취지의 등기가 되지 아니한, 대지사용권으로서의 토지 공유지분은 전유부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약이나 공정증서로써 정하여져 있는 경우가 아닌 한 건물과 독립하여 강제경매의 대상이 되지 않는다.

(2) 갑이 단독으로 토지를 소유하고 있다가 근저당권을 설정한 경우에 근저당권자가 임으로 토지의 일부 지분에 대하여 경매신청을 하는 것은 일부 지분에 대하여만 경매신청을 하여야 할 특별한 사정을 소명하지 않는 한 저당권 일부 실행 금지의 원칙에 반하여 허용할 수 없다.

다만 갑, 을이 각각 2분의 1 지분씩 토지를 공유하고 있다가 갑, 을이 각자의 지분에 근저당권을 설정한 경우나 갑, 을이 각각 2분의 1 지분씩 토지를 공유하고 있다가 토지 전체를 대상으로 1개의 근저당권 설정 계약을 체결하고 근저당권 설정 등기를 한 경우에 갑의 지분 2분의 1만을 대상으로 한 경매 신청은 허용된다. 갑이 단독으로 토지를 소유하고 있다가 저당권을 설정한 후 지분 2분의 1을 을에게 양도하여 갑, 을이 토지를 공유하는 상태가 된 경우 갑의; 지분에 대해서만 경매신청을 하는 것도 허용된다는 견해가 있다.

(3) 민법상 조합재산은 공유가 아닌 합유이고, 조합원의 지분은 다른 조합원의 동의가 없는 한 양도할 수 없으므로 조합재산인 개개의 부동산에 관하여 가지는 조합원의 지분은 부동산 강제경매의 절차에 의하여 집행하는 것이 허용되지 않는다. 권리능력이 없는 사단의 재산은 사원 전체의 공동소유이기 때문에 그러한 사단의 재산인 부동산에 대해서는 지분권이라는 관념을 생각할 수 없어 경매할 수 없다. 상속재산에 관하여 상속인이 여럿이 있는 경우 민법은 이를 상속인들의 공유로 하고 있으므로 상속재산의 각 지분은 공유지분의 집행 대상이 된다.

(4) 광업권에 대하여는 성질을 달리하여 공동광업권자의 지분은 다른 공동 광업권자의 동의가 없으면 처분할 수가 없으므로 그 지분은 공유지분으로서 집행 대상이 될 수 없다. 자동차와 건설기계의 공유지분에 대한 집행에서도 이를 기타 재산권에 대한 강제집행의 예에 의하고, "민사집행법" 251조인 기타 재산권에 대한 집행 관련 규정을 보면 민사집행법 98조에서 101조의 규정을 준용하여 일괄 매각하게 하고 있으므로 결국 그 지분에 대한 집행은 불가하다.

3. 공유자와 우선매수권

(1) 공유자 우선매수권은 우리나라에서만 존재하는 특유한 것이다. 공유자는 공유물 전체를 이용 관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의하여야 하고, 그밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있으므로, 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 매수할 기회를 주는 것이 타당하다는 데에 입법취지가 있다.

(2) 공유자 우선매수권의 행사

-공유자도 매수 신청을 하고자 할 경우 일반적인 매수 자격과 다를 바 없다. 그러나 부동산 소유관계가 공유로 되어있더라도 지분 관계가 없는 경우에는 공유자 매수 신청 자체가 허용되지 않고, 공유자 지분 전체가 한 개의 담보를 구성한 후 그에 따라 집행의 대상이 되었다면 역시 여러 명의 공유지분으로 되어 있더라도 각 공유자는 공유자 매수 신청의 요건에 해당하지 아니하여 공유자 매수신청을 할 수 없다. 각 공유자의 지분이 구분되어 별개의 집행 대상이 된 경우에 공유자의 매수신청 규정이 적용된다.

(3) 우선매수권의 신고

ㄱ. 매각기일 전의 우선매수권의 행사

-공유자는 매각기일의 공고가 있었던 후부터 매각기일 전에 미리 매각을 실시할 집행관 또는 집행법원에 민사집행법 113조에 따른 보증을 제공하고 최고가 매수 신고가격과 같은 가격으로 우선매수권을 행사하겠다는 신고를 해서 우선매수권을 행사할 수 있다. 우선 매수권을 행사하였다고 하여도 매각기일 종결의 고지 전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권의 효력은 상실된다.

ㄴ. 우선매수권 신고 시한

- 공유자의 우선매수 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다.

(4) 우선매수권 행사의 효과

ㄱ. 공유자가 민사집행법 140조 1항의 신고가 있는 경우에는 법원은 최고가 매수 신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. 집행법원이 공유자의 적법한 우선매수권 행사를 무시하고 최고가매수신고인에게 매각을 허가하게 되면 공유자는 항고로써 보호받을 수 있다. 여러 사람의 공유자가 우선 매수하겠다는 신고하고 2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

ㄴ. 공유자가 민사집행법 140조 1항의 규정에 따른 우선 매수 신고를 하였으나 다른 매수 신고인이 없는 때에는 최저 매각 가격을 같은 법 140조 1항의 최고 매수 신고가격으로 보아, 우선 매수를 인정한다. 최고가매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 상당히 낮추어 새 매각기일을 진행하게 될 것인데, 그것보다는 공유자가 최저 매각 가격으로 매수하는 것이 경매의 당사자나 이해 관계인에게 유리하기 때문이다.

ㄷ. 차순위매수신고인의 지위 포기

- 공유자가 민사집행법 140조 1항의 규정에 따라 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인은 절차상 차순위매수신고인으로 취급된다. 공유자의 우선 매수 신고에 따라 최고가매수신고인은 자신을 차순위매수신고인으로 취급하여 달라는 신고나 의사표시 없이 바로 위 규정에 따라 차순위매수신고인이 된다. 이 경우 최고가매수 신고인은 자신의 의사와 관계없이 우연한 사정에 따라 최고가매수신고인이 되지 못하게 될 뿐 아니라, 나아가 차순위매수신고인이 되어 매수의 보증도 돌려받지 못하는 불합리한 지위에 있게 되므로, 최고가매수신고인을 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다. 다만, 차순위매수신고인의 지위가 유동적인 상태에 놓이는 것은 절차의 안정을 위하여 바람직하지 아니하므로, 그 포기의 의사표시는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 해야 한다.

(5) 공유자 우선매수권 제도의 문제점과 개선책

* 경매 절차의 번잡

- 집행법원은 공유자가 있는 부동산이 집행의 대상이 되는 경우 실질적인 집행 절차와 무관하게 채무자(소유자) 이외의 공유자에게 우선매수권이 있음을 통지하여야 하고, 그에 따른 통지의 송달 여부에 따라 추완항고 등을 염두에 두어 각별한 주의를 기울여야 한다.

집행관은 사전 우선 매수 신고가 있는 경우 집행 절차 진행 전에 사전 고지와 집행절차 중에 우선 매수 신고를 할 경우 그에 따른 부수적 절차로 인하여 경매 절차가 번잡해지게 된다.

* 매수 가격의 하락

-공유자의 우선매수권을 제한 없이 행사하도록 하는 것은 민사집행 규칙 76조 2항의 입법취지에 반한다. 공유자들이 이를 남용하여 매기일 우선 매수 신청을 하게 되면 일반 매수인들은 최고가매수신고인이 되었다 하더라도 차순위로 전락하여 보증금만 묶이게 되는 등 무용의 노력을 피하기 위해 입찰을 꺼리게 된다. 결국 경매절차가 지연되고 입찰가격의 하락을 가져와 채무자와 채권자 등 다른 이해 관계인이 피해를 보게된다.

* 개선책

- 우선 매수를 신청한 공유자는 당해 입찰기일에 다른 매수 신고인이 없더라도 당연히 최저 매각 가격을 최고가 매수 신고가격으로 보아 매수를 하여야 할 것이나, 만일 우선 매수 신청한 공유자가 매수 보증금을 내지 아니하여 입찰 불능 조서를 작성하게 되면 그 공유자에 대해서는 최소한 "민사집행법" 138조 4항의 규정을 유추 적용하여 다음 기일부터는 우선매수권 행사를 할 수 없도록 해야 한다.

다만, 매각허가결정이 없어 엄격한 의미에서 전 경매절차의 매수인에는 해당하지 않으므로 공유자로서 우선 매수 신청은 할 수 없으나 일반 입찰은 가능하다고 본다.