대지사용권과 대지권

가. 대지사용권

(1) 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서 대지 소유자에 의하여 철거되지 아니할 권리를 말한다.

(2) 대지사용권은 물권이든 채권이든 등기된 것이든 등기되는지 안 것이든 모두 포함된다.

여기에는 소유권 인한 법정지상권, 관습상의 법정지상권 등이 있으나 소유권이 대부분이다.

(3) 대지를 매도하고 대금 지급 전에 건축이 가능하도록 대지 소유자가 토지 사용 승낙을 하여 준 경우와, 지분 소유권이전등기청구권만을 가지고 있는 경우에 대지 소유자가 건물의 철거 또는 구분소유권 매도 청구를 구할 수 있는가.

ㄱ. 토지 사용 승낙이 있었던 경우: 대지 대금이 지급되지 아니한 경우 그 사용 승낙은 대금 지급이 있을 것을 전제 또는 조건으로 한 것이라고 볼 여지가 있으므로, 대지 소유자는 건물의 철거를 구할 수 있다.

대금 지법이 있었던 경우라면 건물의 철거를 구하는 것이 허용되지 않는다고 볼 것이다.

ㄴ. 지분 소유권이전등기청구권이 대지사용권인지 아닌지: 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분 & 합필 및 환지 절차의 지연, 각 세 대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 분양받은 사람을 거쳐 양수인 앞으로 끝나고, 대지 지분에 대한 소유권이전등기는 상당 기간 지체되는 경우가 종종 생긴다. 이 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지 지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 대한 소유권이전등기만 등기를 넘겨받고 대지지분에 대해서는 위 사정으로 아직 소유권이전등기를 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유 그리고 사용할 권리가 있다. 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유 그리고 사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로써 집합건물법 2조 6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다. 분양받은 사람으로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 애초 분양받은 사람이 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다.

(4) 집합건물법은 공유자 지분의 균등 추정의 원칙을 수정하여 대지에 대한 지분은 균등한 것이 아니라 각 전유부분의 면적 비율에 의하고 있다. 또한 지분 처분의 자유 및 공유물분할청구를 인정하는 민법상 규정들을 역시 수정하여 구분소유자는 원칙상 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없도록 하고, 대지 공유자의 분할 청구를 금지하고 있다.

(5) 한 등 건물의 구분소유자들이 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 저절로 생긴 사정이 없는 한 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율과 관계없이 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다.

나. 대지권

대지권이란 대지사용권 중 규약이나 공정증서로써 특별히 분리 처분할 수 있음을 정하지 아니하여 일체, 불가분성이 있는 것을 말한다. 대지권의 성립 요건으로 등기가 필요한 것은 아니다. 다만, 선의의 제삼자에 대항요건으로 등기가 필요하다.

*대지권

ㄱ. 투지상에 집합건물이 존재해야 한다.

ㄴ. 구분소유자가 당해 대지에 관하여 대지사용권을 취득하여야 한다.

ㄷ. 일제 그리고 불가분성이 있으면 성립한다.

위 ㄱ 대지사용권의 성립 요건이므로, 규약이나 공정증서로써 대지사용권을 전유부분과 분리처분할 수 있다는 취지의 정함이 없는 한 대지사용권의 성립 시기는 대지권의 성립 시기와 일치한다.

여기서 당해 대지사용권 자체가 등기를 필요로 하는 것일 때는 등기를 하여야 권리를 취득하므로 등기를 마친 때에 대지권이 성립하고, 일체 그리고 불가분성은 이를 배제하는 내용의 규약이나 공정증서가 작성되지 않은 것으로 족하며 반드시 대지권 등기를 요하지 아니한다. 즉 대지권은 대지사용권을 건물과 분리하여 처분할 수 없으므로 인하여 집합건물법 21조 1항에 의하여 대지사용권이 전유부분의 종된 권리가 된 경우만을 말하는 것이다.

다. 전유부분과 대지사용권의 관계

(1)종속적 일체성

(가) 집합건물법 20조 1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다."하고 명시하여 전유부분에 대한 대지사용권의 처분에 있어서의 종속성 원칙을 채택하고, 같은 조 2항 본문은 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다."고 규정함으로써 양자의 분리처분을 금지하고있다.

(나) 집합건물법이 이와 같이 전유부분에 대한 대지사용권의 처분에 있어서 종속적 일체성의 원칙을 제도화한 구체적인 이유는 다음과 같다.

ㄱ. 거래관행과 법률제도의 괴리로 인한 법적 분쟁 방지: 우리 법률제도상으로는 건물과 대지를 독립적으로 별개의 부동산으로 취급함에도 불구하고 일반 거래계의 관행으로서는 건물과 대지를 함께 거래하는 것이 일반화되어 있다. 특히 구분소유건물에 관해서는 전유부분의 소유권과 대지사용권이 일체로서 거래된다는 것은 이미 사회의식으로서 당연시되어 있기 때문에, 대지사용권이 수반되지 않는 전유부분만에 대한 거래라는 것은 누구도 생각할 수 없는 실정에 이르렀다 할 것이어서 이러한 거래관행과 법률제도 사이의괴리로 인하여 생길지 모를 법적 분쟁을 막기 위한 것이다.

ㄴ. 등기사무처리의 막대한 장애 회피: 법률상 전유부분과 대지사용권을 별도로 처분할 수 있는 이상, 양자를 동시에 처분한다 하더라도 권리관계를 공시하기 위해서는 건물등기분에 각각 그 등기를 해야 하는데, 구분소유건물에 관해서는 각 구분소유부분마다 등기용지가 구분되어 있어서, 적어도 개개의 전유부분에 관한 권리관계의 공시에는 비교적 지장이 없었으나, 그 대지의 등기에 관해서는 아무런 특별취득도 없었기 때문에, 구분소유자가 다수인 건물의 대지등기부에는 대지에 대한 다수 구분소유자의 공유지분을 취급하는 등기가 행해질 수밖에 없다. 이에 더하여 각자 지분의 재이전, 압류, 가압류, 저당권의 설정 및 말소 등의 등기도 갑구 그리고 을구의 구분에 따라서 접수의 차례로 순차적으로 기재될 경우에는 그 등기부는 복잡,방대해질 수밖에 없어 특정의 공유지분에 대한 

권리관계가 어떻게 되어 있는가를 파악하기가 극히 어렵게 되어 그 등기부가 갖고 있는 공시기능이 마비현상을 초래하게 될 것이며, 등기사무처리에도 막대한 장애를 일으킬 것이기 때문에 이를 회피하기 위한 절차적인 필요에 의한 것이다.

(2) 대지사용권의 분리처분금지

(가) 구분소유자는 규약으로써 달리 정함이 없는 때에는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.

여기서 처분은 의사표시에 의한 법률행위로서의 매매, 증여, 저당권의 설정등의 처분만을 의미하고, 법률행위에 의하지 아니한 물권변동 예컨대, 상속, 수용, 시효취득 등은 여기에 포함되지 않는다.

(나) 분리처분금지의 원칙이 적용되는 시기는 대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없게 일체성이 성립된 때, 즉 대지권이 성립된 때부터이고, 대지권등기를 하였느냐 여부와는 관계가 없다.

(다) 분리처분금지에 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 공유물분할경매에 의한 것일더라도 무효이므로, 구분 소유의 목적물인 건물 각 층과 분리하여 그 대지만에 대하여 경매분할을 명한 확정판결에 기하여 진행되는 공유물분할경매절차에서 그 대지만을 매수하더라도 매수인은 원칙적으로 그 소유권을 취득할 수 없다.

(라) 분리처분금지에 위반하여 전유부분과 분리하여 한 대지사용권의 처분은 무효가 되어야 할 것이나, 거래의 안전을 도모하기 위해서는 이러한 분리처분의 금지를 알지 못하고, 그 일방만을 양수한 선의자의 보호를 고려하여야 할 필요가 생기게 된다.

 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 않은 이상, 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다.

이러한 실체적 규정에 대응하여 이에 관한 공시방법으로서 부동산등기법은 등기신청서에 분리처분금지의 권리임을 기재하여야 하고, 이에 의거하여 대지의 등기용지 중 해당구 사항란에 "대지권의 취지"를 등기하도록 조치하고 있다. 따라서 이러한 등기가 행해진 후의 분리처분은 비록 그 양수인이 선의라 하더라도 보호받을 수 없게 될 것이다. 구분소유건물에 관하여는 분리처분금지가 원칙이므로 여기서 선의가 인정되는 것은 건물이 구분소유건물임을 알지 못하는 경우 또는 규약으로 원칙을 배제하는 별도의 정한 바가 있다고 오신한 경우를 말한다.

다. 전유부분과 대지사용권의 관계

(1) 종속적 일체성

(가) 집합건물법 20조 1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다."하고 명시하여 전유부분에 대한 대지사용권의 처분에서 종속성 원칙을 채택하고, 같은 조 2항 본문은 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다."고 규정함으로써 양자의 분리 처분을 금지하고 있다.

(나) 집합건물법이 이와 같이 전유부분에 대한 대지사용권의 처분에 있어서 종속적 일체성의 원칙을 제도화한 구체적인 이유는 다음과 같다.

ㄱ. 거래 관행과 법률제도의 괴리로 인한 법적 분쟁 방지: 우리 법률 제도상으로는 건물과 대지를 독립적으로 별개의 부동산으로 취급하지만 거래계의 관행으로서는 건물과 대지를 함께 거래하는 것이 일반화되어 있다. 특히 구분소유 건물에 관해서는 전유부분의 소유권과 대지사용권이 일체로서 거래된다는 것은 이미 사회의식으로서 당연시되어 있기 때문에, 대지사용권이 수반되지 않는 전유부분 만에 대한 거래라는 것은 누구도 생각할 수 없는 실정에 이르렀다 할 것이어서 이러한 거래관행과 법률제도 사이의 괴리로 인하여 생길지 모를 법적 분쟁을 막기 위한 것이다.

ㄴ. 등기 사무 처리의 막대한 장애 회피: 법률상 전유부분과 대지사용권을 별도로 처분할 수 있는 이상, 양자를 동시에 처분한다 하더라도 권리관계를 공시하기 위해서는 건물등기분데 각각 그 등기를 해야 하는데, 구분소유건물에 관해서는 각 구분소유 부분마다 등기용지가 구분되어 있어서, 적어도 개개의 전유부분에 관한 권리관계의 공시에는 비교적 지장이 없었으나, 그 대지의 등기에 관해서는 아무런 특별 취득도 없었기 때문에, 구분소유자가 다수인 건물의 대지 등기부에는 대지에 대한 다수 구분소유자의 공유지분을 취급하는 등기가 행해질 수밖에 없다. 이에 더하여 각자 지분의 제이 전, 압류, 임시압류, 저당권의 설정 및 말소 등의 등기도 갑구 그리고 을구의 구분에 따라서 접수의 차례로 차례대로 기재될 경우에는 그 등기부는 복잡 수밖에 없어 특정의 공유지분에 대한

권리관계가 어떻게 되어 있는가를 파악하기가 극히 어렵게 되어 그 등기부가 갖고 있는 공시 기능이 마비 현상을 초래하게 될 것이며, 등기 사무 처리에도 막대한 장애를 일으킬 것이기 때문에 이를 회피하기 위한 절차적인 필요에 의한 것이다.

(2) 대지사용권의 분리 처분금지

(가) 구분소유자는 규약으로써 달리 정함이 없는 때에는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.

여기서 처분은 의사표시에 의한 법률행위로서의 매매, 증여, 저당권의 설정 등의 처분만을 의미하고, 법률행위에 의하지 아니한 물권변동 예컨대, 상속, 수용, 시효 취득 등은 여기에 포함되지 않는다.

(나) 분리 처분금지의 원칙이 적용되는 시기는 대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없게 일체성이 성립된 때, 즉 대지권이 성립된 때부터이고, 대지권 등기를 하였느냐 여부와는 관계가 없다.

(다) 분리 처분금지에 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 공유물분할 경매에 의한 것일 거라도 무효이므로, 구분소유의 목적물인 건물 각 층과 분리하여 그 대지 만에 대하여 경매 분할을 명한 확정판결을 근거로 해 진행되는 공유물분할 경매 절차에서 그 대지만을 매수하더라도 매수인은 원칙적으로 그 소유권을 취득할 수 없다.

(라) 분리처분금지에 위반하여 전유부분과 분리하여 한 대지사용권의 처분은 무효가 되어야 할 것이나, 거래의 안전을 도모하기 위해서는 이러한 분리 처분의 금지를 알지 못하고, 그 일방만을 양수한 선의자의 보호를 고려하여야 할 필요가 생기게 된다.

전유부분과 대지사용권의 분리 처분금지는 그 취지를 등기하지 않은 이상, 선의로 물권을 취득한 제삼자에 대하여 대항하지 못한다.

이러한 실체적 규정에 대응하여 이에 관한 공시방법으로서 "부동산등기법"은 등기신청서에 분리처분금지의 권리임을 기재하여야 하고, 이에 따라 대지의 등기용지 중 해당 후 사항란에 "대지권의 취지"를 등기하도록 조치하고 있다. 따라서 이러한 등기가 행해진 후의 분리 처분은 비록 그 양수인이 선의라 하더라도 보호받을 수 없게 될 것이다. 구분소유건물에 관해서는 분리 처분금지가 원칙이므로 여기서 선의가 인정되는 것은 건물이 구분소유 건물임을 알지 못하는 경우 또는 규약으로 원칙을 배제하는 별도의 정한 바가 있다고 그릇 믿은 경우를 말한다.