공유물에 대한 집행 II

#공유지분 집행 절차

(1) 경매신청

- 공유지분이 있는 부동산에 대한 강제집행을 신청할 때는 부동산의 표시로서 부동산 전체를 표시하고, 그 끝에 누구의 공유지분인지를 알 수 있게 채무자의 주소 공유지분의 비율을 기재한다.

공유지분의 비율은 이를 제삼자에게 대항하기 위해서는 등기하여야 하고, 만일 지분비율을 등기하지 아니한 때에는 각 공유자의 지분이 균등한 것으로 추정된다. 공유 부동산이 내부적으로 이미 분할되어 있다고 하더라도 즉 토지 대장상은 분할이 되어 있는데 아직 분할 등기를 하지 않는 상태인 경우에는 집행 채권자는 대신해 분할 등기를 한 후 경매를 신청하여야 한다.

(2) 경매개시결정 기재 등기의 촉탁

- 집행법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기재하도록 등기 관계에 맡긴다. 공유물 지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기재한다. 다만, 그 부동산 전체를 경매하는 것이 아니라 공유자 중 일분의 지분만이 경매의 대상이 되는 것이므로 등기부에 그것을 명백히 밝혀야 한다. 미등기 부동산인 경우에는 경매개시결정만을 맡기어야 하고 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하는 데 필요한 서면을 개시 결정 송부 시 첨부하여야 한다.

(3) 다른 공유자에 대한 통지

- 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기재하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 타당한 이유가 있는 경우에는 통지하지 아니할 수 있다. 공유물분할 판결에 기초해 공유물 전부를 경매에 부쳐 그 판매 이익금을 분배하기 위한 현금화의 경우에는 위 통지가 필요 없다.

(4) 공유자에 대한 통지 결여의 효과

ㄱ. 다른 공유자에 대한 통지는 경매개시결정을 채무자에게 띄우는 것과 성질이 다르므로 이 통지를 하지 아니하였다고 하여 경매개시결정의 효력이 상실되는 것은 아니다. 다만, "민사집행법" 104조 2항은 " 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해 관계인에게 통지하여야 한다"라고 규정하고 있는데, 공유자를 경매 절차의 이해 관계인으로 볼 수 있는지가 문제이다.

ㄴ. 다른 공유자들이 그 매각기일 등의 통지를 받지 못한 경우에는 이해 관계인으로서 그 절차상의 하자를 들어 매각 허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있다. 매각허가결정에 대하여 이해 관계인이 추후 보완에 의한 항고를 제기한 경우 항고법원에서 추후 보완 신청이 허용되었다면 비록 다른 이유로 항고가 이유 없는 경우에도 매각허가결정은 확정되니 안이하고 따라서 그 이전에 이미 매각허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 매각 대금 납부기일을 정하여 매수인으로 하여금 매각 대금을 내게 하였다고 하더라도 이는 적법한 매각 대금의 납부라고 할 수 없다. 공유물 지분의 경매 절차상의 매각허가결정에 대한 다른 공유자의 추완항고 신청을 허용하고 그 경매 절차에서 다른 공유자에 대하여 입찰기일 및 매각기일의 통지를 하지 아니한 하자가 있는 경우에는 그 추완항고를 받아들여 그 매각허가결정을 취소하여야 한다는 입장을 유지하고 있는 것으로 보인다.

(5) 공유물의 평가 방법

ㄱ. 최저 매각 가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하여야 한다. 부동산을 지분으로 평가하면 전체로서 평가하는 경우보다 불리하게 될 수 있으므로, 공유지분을 경매하는 경우 가격을 평가하면서 공유물 전체를 평가하여 그것을 지분비율로 나눈 것을 지분의 최저 매각 가격으로 하도록 규정함으로써 실가에 가깝게 하려는 고려이다.

ㄴ. 집합건물의 대지권이나 다세대주택에의 대지에 관한 공유지분의 경우에는 건물의 취지, 입지 조건, 도로와의 거리 등 제반 사정을 고려하지 아니하고 단순히 전체 토지의 평가액에서 지분비율로 각 구분소유 건물의 대지권 또는 토지 공유지 분권의 가격을 산정하게 되면 정확한 가치를 반영하지 못하는 수가 있다. 또한 구분 소유적 공유의 경우에는 전체 토지의 평가액에 지분비율을 곱하여 각자 소유하고 있는 토지 지분의 가격을 산정하는 것 자체가 구분소유적 공유의 법리에 반한다. 이 경우에는 오히려 대지권이나 토지의 공유지 분권 등을 건물이 위치하고 있는 토지의 현황에 따라 평가하는 것이 실질 가치에 더 접근한다.

(6) 공유물의 매각

- 공유물의 평가와 매각은 집행 대상을 포함한 전체 지분을 종합적으로 평가를 하여 해당 지분만큼 나누어서 매각의 대상으로 하므로, 최고가 매수인이 매각 대상 지분만큼의 소유권을 취득한다는 것은 일반 부동산의 취득과 다를 바가 없다. 매각으로 인한 지분 이전등기도 민사집행법 144조에 의하여 집행법원에서 맡기어 소유권을 취득하게 된다.

(7) 매각 부동산의 인도

- 통상의 부동산 경매에서는 매수인이 대금 전액을 낸 후에 채무자가 임으로 매각 부동산을 인도하지 아니할 경우 매수인은 경매법원에 대하여 인도명령을 신청하여 부동산을 인도받을 수 있는 데 반하여 공유물인 경우에는 일반 부동산의 인도와 동일시되지 않는 경우가 발생한다.

공유물을 현실적으로 점유하고 있는 자가 종전의 공유자였던 채무자일 경우, 그의 공유물의 점유 사용이 공유자인 지위에 기한 것인 이상 채무자는 경매로 그 지위를 상실하고 매수인이 그 지위를 승계하므로, 매수인은 보존 행위로서 채무자를 상대로 인도명령을 받을 수 있다. 종전의 공유자였던 채무자로 하더라도 그의 공유물 사용이 공유자인 지위를 떠나서 그 목적물에 대한 용익권에 기인한 것일 경우는 다른 공유자가 점유하고 있는 경우에 준하여 처리해야 한다. 즉, 채무자가 아니었던 다른 공유자가 점유하고 있는 경우에는 매수인이 취득한 공유지분이 과반수에 달하느냐의 여부에 따라 결정해야 한다. 매수 지분이 과반수에 달하게 되면 관리행위로서 점유자를 상대로 인도명령을 청구할 수 있고, 과반수에 미달하면 청구할 수 없다고 볼 것이다. 제삼자가 경매 목적물을 점유하고 있는 경우에는 그에게 점유의 정당한 권원이 인정되지 아니하는 이상 그로부터 인도받는 것은 매수인 이외의 다른 공유자와 관계에서도 보존행위에 속한다고 할 수 있으므로 인도명령이 가능하다.