경매 물건을 보다 보면 토지 위에 건물을 짓다가 공사가 중단된 경우가 있습니다.
등기부에는 토지만 나오는데 현장 사진에는 철근콘크리트 건물이나 골조가 그대로 남아 있는 식입니다.
이럴 때 가장 먼저 생기는 질문은 두 가지입니다.
“이 미완성 건물도 경매 대상일까?”
“토지만 낙찰받으면 건물은 어떻게 되는 걸까?”
미완성 건물은 단순히 공정률만 보고 판단할 수 없습니다.
건물이 어느 정도 완성되었는지, 등기할 수 있는 상태인지, 건축허가 내용과 실제 건물이 일치하는지, 토지에 저당권이 언제 설정됐는지 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
1. 미완성 건물이라고 모두 같은 것은 아니다
건축 중인 건물은 크게 두 가지로 생각하면 이해하기 쉽습니다.
첫 번째는 건물의 형태와 구조가 상당 부분 갖춰진 경우, 두 번째는 아직 골조나 기초공사 정도에 그쳐 독립된 건물로 보기 어려운 경우입니다.
그러나 경매에서는 단순히
기둥 + 지붕 + 벽이 있으면 무조건 경매 가능
이라고 판단해서는 안 됩니다.
실제 부동산 집행이 가능하려면 건물로서의 독립성뿐 아니라 민사집행법상 요구되는 소유관계와 표시를 증명할 수 있어야 합니다.
2. 미등기 건물도 경매 자체는 가능하다
현행 민사집행법 제81조는 등기되지 않은 건물에 대해서도 경매신청이 가능하도록 하고 있습니다.
채권자는 일반적으로
- 채무자 소유임을 증명하는 자료
- 건물의 지번·구조·면적을 증명하는 자료
- 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 자료
를 제출해야 합니다.
건물의 구조나 면적을 정확히 증명하기 어렵다면 경매신청과 함께 법원에 조사를 신청할 수 있고, 법원은 집행관에게 조사를 명할 수 있습니다.
즉 핵심은 “등기가 있느냐”보다 “해당 건물을 경매할 수 있을 정도로 특정하고 소유관계를 증명할 수 있느냐”입니다.
3. 건물이 어느 정도 지어져야 할까?
민법상 독립된 건물인지 여부는 실제 구조와 이용 상태를 종합해서 판단합니다.
일반적으로 판례에서는 기둥, 지붕, 주벽 등 건물로서 기본적인 구조를 어느 정도 갖추었는지를 중요한 요소로 봅니다.
하지만 이것만으로 부동산 경매가 가능한 것은 아닙니다.
예를 들어 외관상으로는 상당히 건물처럼 보이더라도 건축허가 내용과 실제 시공 상태가 크게 다르거나, 현재 상태에서 독립된 부동산으로 특정하기 어렵다면 경매가 허용되지 않을 수 있습니다.
4. 9층까지 골조가 올라갔는데도 경매가 어려웠던 사례
대법원 1995.11.27.자 95마820 결정에서는 지하 1층, 지상 15층 예정 아파트가 9층까지 기둥과 벽 등이 만들어진 상태에서 공사가 중단된 사례가 문제됐습니다.
대법원은 이 건물이 단순한 자재처럼 분리해 팔 수 있는 유체동산도 아니라고 판단했습니다. 당시 법제 아래에서는 등기할 수도 없어 일반적인 부동산 집행 대상으로 삼기도 어려웠습니다.
다만 이 판례는 오래된 법제 아래에서 나온 것이므로 지금 글에서
“미완성 건물은 부동산 경매가 절대 불가능하다”
는 근거로 사용하면 안 됩니다.
현재는 민사집행법 제81조가 미등기 건물에 대한 집행 절차를 별도로 두고 있기 때문입니다.
5. 현재는 '미완성인지'보다 경매요건을 갖췄는지가 중요하다
대법원은 이후 미완성 건물이라도 민사집행법 제81조의 요건을 갖추었는지를 따져야 한다는 취지의 판단을 내놓았습니다.
2005년 대법원 결정에서도 미완성 건물의 경매 가능 여부를 판단할 때 민사집행법 제81조 제1항 제2호 및 관련 조사절차가 중요하다고 보았습니다.
따라서 현재는
“완공됐나, 미완성인가”
만 볼 것이 아니라
소유자가 누구인지
건축허가가 있는지
건물의 구조와 면적을 특정할 수 있는지
허가받은 건물과 실제 건물이 동일하다고 볼 수 있는지
를 함께 확인해야 합니다.
6. 건축허가와 실제 건물이 다르면 문제가 된다
가상의 사례를 보겠습니다.
건축허가 내용은
지하 2층 + 지상 10층
인데 실제로는
지하 2층 + 지상 8층 골조
까지만 만들어진 상태라고 하겠습니다.
이런 경우 단순히 “건물이 있으니 경매 가능”이라고 볼 수 없습니다.
대법원 2004마480 결정에서도 실제 건물과 건축허가 받은 건물 사이의 사회통념상 동일성이 중요한 쟁점이 되었습니다. 이후 판례도 미등기 건물의 경매에서는 허가내용과 실제 건물이 어느 정도 동일성을 유지하는지를 중요하게 보고 있습니다.
7. 토지만 경매에 나왔는데 미완성 건물이 있다면?
이 부분은 낙찰자 입장에서 특히 중요합니다.
예를 들어
- 토지에는 근저당권이 있음
- 그 후 건물을 짓기 시작함
- 건축 도중 공사가 중단됨
- 토지에 대해 경매가 진행됨
이라면 미완성 건물이 토지와 별개의 독립된 권리객체인지, 토지저당권자가 건물까지 함께 경매할 수 있는지 등을 검토해야 합니다.
단순히
“건축 중이니까 토지의 부합물이고 무조건 토지와 같이 낙찰된다.”
라고 판단하면 위험합니다.
8. 토지 근저당 설정 후 건물을 지었다면 일괄경매가 가능할 수 있다
민법 제365조는 토지에 저당권을 설정한 뒤 저당권설정자가 그 토지에 건물을 신축한 경우, 토지저당권자가 토지와 함께 그 건물도 경매할 수 있도록 규정하고 있습니다.
예를 들어
- 2022년: 빈 토지에 A은행 근저당권 설정
- 2023년: 토지소유자가 건물을 신축
- 2025년: A은행이 근저당권 실행
이라면 일정한 요건 아래 토지와 건물을 함께 경매하는 것이 가능합니다.
다만 중요한 점이 있습니다.
토지 근저당권의 효력이 신축건물까지 자동으로 확대되는 것은 아닙니다.
민법 제365조도 건물 매각대금에 대해서는 토지 저당권자가 우선변제를 받을 권리가 없다고 정하고 있습니다.
9. 일괄경매와 법정지상권은 구별해야 한다
원문에서는
“일괄경매와 법정지상권은 서로 택일적인 관계다.”
라고 단정되어 있었는데, 블로그에서는 이렇게 쓰지 않는 것이 좋습니다.
민법 제365조는 토지저당권 설정 후 새로 지어진 건물을 토지와 함께 경매할 수 있도록 하는 규정이고, 제366조는 저당물의 경매로 토지와 건물이 서로 다른 소유자에게 귀속된 경우 일정한 요건 아래 법정지상권이 성립하도록 하는 규정입니다.
두 제도는 관련되어 있지만 실제 사건에서는
저당권 설정 당시 건물이 존재했는지
토지와 건물 소유자가 누구였는지
건축 중이었다면 어느 정도 진행됐는지
등을 따로 확인해야 합니다.
10. 법정지상권이란 무엇일까?
민법 제366조는 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물이 서로 다른 소유자에게 귀속되는 경우 토지소유자가 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보는 제도입니다.
쉽게 말하면 건물이 토지사용권을 잃어 곧바로 철거되는 불합리를 막기 위해 일정한 요건에서 법이 토지사용권을 인정하는 것입니다.
하지만
“토지와 건물 주인이 달라지면 무조건 법정지상권”
은 아닙니다.
법정지상권에는 여러 성립요건이 있습니다.
11. 저당권 설정 당시 건물이 없었다면?
가장 기본적인 사례입니다.
- 2022년: 빈 토지에 근저당권 설정
- 2023년: 토지소유자가 건물 신축
- 이후 토지가 경매됨
민법 제366조의 법정지상권은 원칙적으로 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재하는 것을 전제로 판단합니다.
따라서 저당권을 설정할 당시 아무 건물도 없었고 이후 새로 건물을 지은 경우라면 민법 제366조의 법정지상권이 인정되기 어렵습니다.
이런 상황에서 민법 제365조의 일괄경매가 중요한 의미를 가질 수 있습니다.
12. 저당권 설정 당시 건축 중이었다면?
여기서는 판단이 조금 복잡해집니다.
저당권을 설정할 당시 이미 건축공사가 진행 중이었다면 그 당시 건물이 어느 정도까지 진행되어 있었는지가 중요할 수 있습니다.
판례에서는 저당권 설정 당시 아직 완전한 독립건물은 아니더라도, 건물의 규모와 종류를 예상할 수 있을 정도로 건축이 진행되어 있었고 이후 경매과정에서 독립된 건물의 요건을 갖추게 된 경우 법정지상권이 문제될 수 있다고 본 사례들이 있습니다.
따라서 경매에서 공사 중인 건물이 보이면
“근저당권 설정일보다 건축이 빠른가?”
를 반드시 확인할 필요가 있습니다.
13. 날짜로 보면 이해하기 쉽다
사례 A
| 2021.03 | 건물 존재 |
| 2022.05 | 토지 근저당권 설정 |
| 2025.01 | 토지 경매 |
이 경우에는 저당권 설정 당시 이미 건물이 있었으므로 법정지상권 성립 여부를 반드시 검토해야 합니다.
사례 B
| 2022.05 | 빈 토지 근저당권 설정 |
| 2023.08 | 건물 신축 |
| 2025.01 | 경매 |
이번에는 근저당권 설정 당시 건물이 없었습니다.
따라서 제366조 법정지상권보다는 민법 제365조의 신축건물 일괄경매 여부가 중요한 쟁점이 됩니다.
14. 공정률 70%면 건물이고 50%면 건물이 아닐까?
그렇게 단순하게 외우면 안 됩니다.
예를 들어
공정률 70% = 독립건물
공정률 50% = 미완성물
같은 공식은 없습니다.
실제로는
- 기둥
- 지붕
- 주벽
- 구조
- 건물의 용도
- 실제 이용상태
- 건축허가 내용
- 거래상 독립성
등을 종합적으로 봅니다.
따라서 감정평가서에 공정률이 적혀 있다고 해서 그 숫자 하나만으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다.
15. 경매물건에서 미완성 건물을 발견했다면?
이런 물건은 다음 순서로 보는 것이 좋습니다.
① 토지 등기부에서 근저당권 설정일 확인
② 건축허가일과 착공일 확인
③ 저당권 설정 당시 건물이 존재했는지 확인
④ 현재 건축공정과 구조 확인
⑤ 건축허가 내용과 실제 건물이 동일한지 확인
⑥ 건축주와 토지소유자가 같은 사람인지 확인
⑦ 감정평가서에서 건물이 매각대상에 포함됐는지 확인
⑧ 매각물건명세서에서 법정지상권 또는 제시외 건물 관련 기재 확인
특히 경매사이트의 사진만 보고 결정하지 말고 등기부·건축물 관련 자료·감정평가서·매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
16. 초보자가 자주 하는 실수
“미완성 건물은 절대 경매할 수 없다.”
→ 현재 민사집행법은 일정한 요건을 갖춘 미등기 건물의 집행절차를 두고 있습니다.
“기둥과 지붕만 있으면 무조건 독립된 건물이다.”
→ 건물의 구조와 이용상태 등을 종합적으로 판단합니다.
“공정률이 높으면 부동산경매가 무조건 가능하다.”
→ 공정률만으로 결정하지 않습니다.
“토지 근저당권 설정 후 건물을 지었으면 건물에도 근저당권이 생긴다.”
→ 아닙니다. 민법 제365조에 따라 함께 경매할 수 있는 경우가 있어도 토지저당권의 효력이 건물까지 자동으로 확장되는 것은 아닙니다.
“토지만 낙찰받으면 미완성 건물도 무조건 따라온다.”
→ 건물의 독립성, 소유관계, 일괄경매 여부 등을 따로 검토해야 합니다.
핵심 정리
미완성 미등기 건물은 단순히
“완성됐느냐, 안 됐느냐”
만으로 경매 여부를 결정하지 않습니다.
현재 민사집행법은 미등기 건물에 대해서도 소유관계와 지번·구조·면적, 건축허가 또는 신고 등을 증명하면 경매를 진행할 수 있도록 하고 있습니다.
또한 토지에 저당권을 설정한 뒤 저당권설정자가 건물을 신축한 경우에는 민법 제365조에 따라 토지와 건물을 함께 경매할 수 있지만, 토지 저당권자가 건물 매각대금에 대해 우선변제를 받는 것은 아닙니다.
반대로 저당권 설정 당시 이미 건물이 존재했거나 상당한 정도까지 건축이 진행되어 있었다면 민법 제366조의 법정지상권 성립 여부를 별도로 검토해야 합니다.
따라서 이런 물건에서는
저당권 설정일 → 건축 시작·진행 정도 → 건물의 독립성 → 소유관계 → 일괄경매 여부 → 법정지상권
순서로 확인하는 것이 중요합니다.
※ 본 글은 부동산 경매 및 권리분석을 공부하기 위한 일반적인 정보입니다. 실제 사건에서는 등기사항증명서, 건축허가 자료, 건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서 및 관련 판례를 종합하여 판단해야 합니다.