#미완성된 미등기 건물
미완성된 미등기 건물은 형태와 구조는 갖추었으나 아직 완성되지 아니한 건물과 건물로서의 형태와 구조도 갖추지 못한 건축 중인 건물로 나누어 볼 수 있다.
가. 사회 통념상 독립한 건물로 볼 수 있는 경우
(1) 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다.
(2) 판례가 사회 통념상 독립된 건물로 보고 있는 사례로는 3층 지상 12층의 주상복합건물 중 지하 1층 내지 지하 3층에는 철근콘크리트 구조물이 설치되었고, 지상 1층부터 지상 4층까지는 에이치 빔으로 철골조가 조립된 경우, 토지 매각 당시 신축 건물의 지상층 부분이 골조 공사만 이루어진 채 벽이나 지붕 등이 설치된 바가 없으나, 지하 1층부터 지하 3층까지 기둥과 천장 슬래브 공사가 완료된 상태이었을 뿐만 아니라 지하 1층의 일부 점포가 일반에 분양되기까지 한 경우 시멘트 블록으로 만든 혹은 목조이고 슬레이트 등으로 되어 있으며, 주벽이 이루어진 상태로 사무실, 공장, 창고, 물치장, 주거용 방 등의 용도로 사용되고 있는 경우, 기둥 골조 공사와 벽체 공사 완료, 알루미늄 창문틀 설치, 내장 공상의 마무리 단계인 초벌 도배 종료, 거푸집을 제거한 상태에서 공사 중단, 전체 공정의 70%가 진행된 상태인 경우 등이 있다.
(3) 강제집행 방법에 관한 판례의 태도
ㄱ. 대법원 1995.11.27 자 95마820 결정:신축 중인 철근콘크리트조 아파트 건물로서 지하 1층 15층으로 설계된 건물 중 9층까지의 기둥, 벽 등이 완성된 상태에서 공사가 중단되었다.[신축 중인 이 사건 건물은 외관상 독립된 건물로서 민법상의 부동산이라고 할 수 있을지라도 아직도 물리적으로 완성되지 아니한 건축 중의 건물일 뿐이어서 건축법에 따른 사용검사를 마칠 수 없는 상태로서 건축물대장에 올릴 수 없어 그 소유권보존등기를 하는 것이 불가능하므로 압류 등기를 요건으로 하는 부동산 집행의 대상으로는 할 수 없다. 위 건물이 등기할 수 없는 토지의 정착물인 점은 원심의 판시와 같으나 여기에서 말하는 유체동산 집행의 대상이 되는 정착물은 토지에의 정착성은 있으나 돈으로 바꾼 후 토지로부터 분리하는 것을 전제로 하여 거래의 대상으로서의 가치를 가지는 것이라고 보아야 할 것이므로 결국 이 사건 건물은 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것이라고는 볼 수 없다.
(이러한 건물에 대해서는 부동산 집행 방법도 유체동산 집행 방법도 가능하지 않다는 취지로 보아야 할 것이다.
ㄴ. 대법원 2004.9.3 자 2004마480 결정:지하 2층, 지상 10층으로 허가받아 시공 중 지하 2층, 지상 8층까지 골조 공사만 완료된 채 중단(지상 9층 부분은 거푸집만 둘린 상태), 중단될 때까지의 공정률은 50% 미만, 기시공 부분은 허가받은 대로 적법하게 시공되었다. [이 사건 건물은 비록 건축허가 받은 것과 사회 통념상 동일성이 없다고 할 수밖에 없다. 결국 위 건물에 대한 경매신청은 민사집행 규칙 제42조 제2항에 의하여 경매신청을 각하할 수밖에 없다.] 즉 부동산 집행 방법의 가능성을 부정하는 취지라고 보아야 할 것이다.
(4) 강제집행 방법에 관한 학설의 태도: 유체동산 강제집행 허용설과 부동산 강제집행 허용설 등의 입장이 나오고 있으나 견해도 문제점을 모두 해결하지는 못하고 있다.
나. 사회 통념상 독립한 건물로 볼 수 없는 경우
아직 구조와 형태상 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 없는 미완성 건물의 경우 작성되지 아니하였으므로 부동산 집행의 대상이 된다고 보기 어렵고, 판례에 의하면 유체동산 집행의 대상이 된다고 보기도 어렵다. 따라서 이는 토지의 부합물로 보아야 한다.
이러한 미완성 건물은 그 자체 집행 방법은 없고 토지의 부합물로서 토지와 함께 경매 대상이 된다. 경매 신청권자는 토지 및 그 지상의 미완성 건물을 일괄 매각 신청하고 그 건축 공정, 가액을 평가하여 일괄 매각을 허가받도록 해야 한다.
이러한 건물을 토지와 함께 일괄 매각 받은 매수인은 양수인으로서 매각 허가 결정등본, 매각 대금 영수증을 첨부하여 건축허가 대장상의 건축주 허가명의를 구 건축주로부터 매수인으로 변경하는 신청을 시군에 제출하여 건축주 허가명의를 변경한 다음 매수인이 나머지 공사를 마무리하고 준공검사를 받아 건축물대장을 작성하고 소유권보존등기를 할 수 있다고 보아야 한다.
#미등기 건물의 집행과 법정지 권의 관계
(1) 민법 365조는 토지에 대한 저당권이 실행되어 토지소유자와 건물 소유자가 달라진 결과 토지사용권이 없어 철거되어야 할 건물에 대하여도 일괄경매를 할 수 있게 함으로써 건물의 사회경제적 가치를 유지할 수 있도록 한 것이지만, 민법 366조는 저당권의 실행으로 토지 또는 지상 건물이 경매되어 각각 그 소유자를 달리하게 되는 경우에 토지와 건물의 이용관계를 조정하기 위한 데에 그 입법취지가 있따.
(2) 민법 366조에 의하여 법정지상권이 성립되는 건물은 본래 민법 365조에 의한 일괄경매의 대상이 되지 아니하여 철거되어야 할 건물을 대상으로 하는 것이므로, 일괄경매의 대상인지 아니면 법정지상권에 의하여 보호받는지는 서로 양립할 수 없는 택일적 관계이다.
*저당권 설정 당시 건물이 존재하고 있었으나 토지에만 저당권 설정->건물은 일괄 매각 불가, 법정지상권에 의하여 보호
*저당권 설정 당시 건물이 없어 토지에만 저당권 설정된 후 건축된 건물->법정지상권 성립 불가 일괄 매각으로 존속유지.
(3) 법정지상권 성립 요건으로서의 "독립된 건물":민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시부터 저당권의 목적되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한하여 인정된다. 건물이 없는 토지에 대하여 저당권이 설정된 후 근저당권 설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권 실행 경매 절차에서 경매로 인하여 대지와 그 지상 건물이 소유자를 달리하였을 경우에는 위 법조에서 정하는 법정지상권이 인정되지 아니하며 관습상의 법정지상권도 인정되지 않는다.
저당권 설정 시에는 독립된 건물이 아니더라도 일정한 법 위에서는 법정지상권이 인정되는 경우가 있다. 즉 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우 그것이 사회 관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고 후 경매 절차에서 매수인이 매각 대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추게 되면 법정지상권의 성립이 인정된다.
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