경매의 목적물이란 경매의 대상이 되는 채무자 또는 소유자의 부동산을 말하고 부동산이란 토지 및 그 정착물 부동산과 동일시되는 권리를 말한다.
I.토지
*토지와 토지에 정착된 공자 물 중 독립된 부동산으로 취득될 수 없는 돌담 등과 미등기 수목은 토지와 일체로 하나의 부동산으로 취급하여 경매의 대상이 된다. 이들은 독립하여 경매 대상이 될 수 없다.
*토지의 공유지분:독립해 경매의 대상으로 된다. 부동산의 지분에 대한 경매신청의 경우 채무자인 공유자 외에 공유자 전원의 성명 및 채무자가 가지는 지분의 비율을 적어야 한다. 다만, 집합건물에서 대지권 취지의 등기가 되지 아니한, 대지사용권으로서의 토지 공유지분은 전유부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경우가 아니 한 건물과 독립하여 경매의 대상이 되지 않는다.
*미분리의 천연과실:토지의 구성 부분으로 취급되나, 원물로부터 분리하는 때에 수취할 권리자에게 속하고 되고 분리하기 전의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것은 수확 전 1개월 내부터 과실수 취득권자를 채무자로 하여 유체동산에 대한 강제집행으로 집행할 수 있다.
*농작물:경작 권원이 없이 토지 소유자 또는 점유자를 배제하여 경작한 경우에도 항상 경작자에게 귀속한다.
*수목:"입목에 관한 법률"에 의하여 소유권보존등기가 된 수목은 토지로부터 독립하여 경매의 대상이 된다. 채무자 소유가 아닌 수목의 경우 a. 지상권 등과 같이 적법한 권원에 의하여 타인 소유의 투지상에 나무를 심으면 그 소유권은 심은 자에게 있으므로 매수인이 그 수목까지 매각 취득하는 것은 아니다. b.권원이 없는 자가 토지소유자의 승낙을 받음이 없이 그 임차인의 승낙만을 받아 그 부동산 위에 나무를 심었다면 토지소유자에 대하여 그 나무의 소유권을 주장할 수 없다.
*토지에 대한 평가:평가 당시의 현황을 기준으로 하고 지목 구조 등에 관하여 현황과 기준으로 토지의 지적 건물의 구조 등에 관하여 현황과 공부상의 표시에 차이가 있는 경우에는 현황에 따라 평가하여야 한다.
토지에 있어서는 지목이 농지라도 이미 택지화되어 있다면 택지로서의 효용을 고려하여 평가하여야 하고 지목에 의한 형식적 평가를 하여서는 안 된다. 등기 부표 시와 실제 건물의 동일 여부에 관한 결정 기준은 동기분에 표시된 소재 면적 등이 실제 건물과 간에 사회 통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지에 따라 결정된다.
II. 건물
*건물은 항상 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취득되고 당연히 경매의 대상이 된다. 건물의 공유지분 독립하여 경매의 대상이 된다.
*사회 통념상 독립된 건물:독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 필요하다. 건축 중인 건물로서 사회 통념상 아직 독립된 부동산으로 볼 수 없고, 분리가 가능하다면 개개의 건축자재나 공작물을 유체동산 압류 방법에 따라 집행할 수 있다. 미완성 건물이 사회 통념상 독립된 건물로 볼 수 있고 값 환산 후 토지로부터 분리할 수 없는 경우에는 현행법상 유체동산 집행 방법으로도, 부동산 집행 방법으로도 가능하지 않은 실정이다.
*건물 증축의 경우:건물이 증축된 경우 증축 부분이 독립된 부동산인지 아니면 기존 건물에 부합되었는지는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개 소유권의 객체가 될 수 있는지 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다.
III. 종물 및 과실
1. 종물
*물건의 소유자가 그 물건의 상용에 곱하기 위하여 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 물건을 주물이라고 하고 부속된 다른 물건을 종물이라고 한다.
*경매의 대상 여부:부동산의 종물은 주물의 처분에 따르고 그 목적 부동산의 종물에 대하여도 그 효력이 미치기 때문에 물건도 목전 부동산과 함께 경매의 대상이 된다. 부합물과 종물은 저당권설정 전부터 존재하던 것뿐만 아니라 그 설정 등기 후에 새로이 생긴 것도 포함한다.
*경매에 의한 종물의 취득:저당권의 실행으로 개시된 경매 절차에서 부동산을 경락받은 자와 ㄱ 승계인은 종물의 소유권을 취득한다.
그 저당권이 설정된 이후에 종물에 대하여 강제집행을 한 자는 위와 같은 매수인과 그 승계인에게 강제집행의 효력을 주장할 수 없다.
*저도 부동산의 종물:어느 건물이 주된 건물의 종물이 되기 위해서는 주물의 상용에 이바지되어야 하는 관계가 있어야 한다."주물의 상용에 이바지한다"라는 것은 주물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말하는 것이며 소유자나 이용자의 상용에 공용되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과 직접 관계없는 물건은 종물이 아니다. 부속건물로 등재됐으나 독립된 공장의 경우 종물에 해당하지 않는 경우도 있다.
*수목:토지에 식재된 수목은 명인방법 등에 의하여 별도 소유권의 객체임이 인정되는 등의 특별한 사정이 없으면 토지의 일부를 이루는 것에 불과하다. 그러나 정원 등에는 상당한 경제적 가치가 있는 수목이 있을 수 있으므로 토지를 평가하는 데 그 토 지상에 식재된 수목이 있는 경우에는 그 수목의 가치를 별도로 평가하여 이를 합산한 가액을 그 토지의 가액으로 보아야 한다.
경제적 가치가 있는 수목의 평가 없이 감정 평가한 가격을 기준으로 입찰 부동산의 최저 매각 가격으로 결정하면 매각 불허가 사유가 될 수 있다.
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